LG Potsdam Urteil vom 18.04.2000 - 6 S 33/99

Verfahrensgang

AG Königs Wusterhausen (Urteil vom 12.10.1999; Aktenzeichen 5 C 515/98)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 12.10.1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Königs Wusterhausen – 5 C 515/98 – wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Tatbestand

Die Klägerinnen sind Eigentümer des Grundstücks … und …, Flur …, Flurstücke … und … in … mit einer Größe von insgesamt 2.301 qm. Die Beklagten nutzen die genannten Grundstücke aufgrund eines Pachtvertrages zu Erholungszwecken aus dem Jahre 1974. Der vereinbarte Pachtzins betrug jährlich 552 DM.

Mit Schreiben vom 07.11.1997 verlangten die Klägerinnen die Erhöhung des Nutzungsentgeltes von 368 DM auf 552 DM monatlich. Zur Begründung beriefen sie sich auf die Ortsüblichkeit des verlangten monatlichen Entgelts und bezogen sich auf ein beigefügtes Schreiben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis … vom 06.10.1997. In diesem Schreiben war aufgeführt, daß für … 7 und für … 3 vereinbarte Pachtverträge aus 1994 und 1995 mit Nutzungsentgelten von 3,00 DM/qm/Jahr bei Flächen von ca. 100 bis 1.100 qm vorlägen.

Die Beklagten widersprachen der Erhöhung des Nutzungsentgeltes. Mit Schreiben vom 21.12.1997 schlugen sie den Klägerinnen vor, baldmöglichst durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken die strittige Höhe des ortsüblichen Entgeltes für ihr Pachtgrundstück ermitteln zu lassen. Weiter schlugen sie vor, daß beide Seiten die Kosten hierfür hälftig tragen sollten. Mit Schreiben vom 13.01.1998 antworteten die Klägerinnen über ihren Prozeßbevollmächtigten auf diesen Vorschlag. Die Klägerinnen erklärten, daß sie bis zur Feststellung des neuen Pachtzinses durch einen Gutachter nur das bisherige Nutzungsentgelt beanspruchen würden und sodann, sobald die Feststellung durch den Sachverständigen betroffen sei, den Differenzbetrag nachfordern würden. Die Beklagten erklärten sich mit diesem Vorgehen mit ihrem Schreiben vom 24.01.1998 einverstanden.

Wörtlich heißt es in diesem Schreiben:

„Mit der von Ihnen vorgeschlagenen Verfahrensweise, daß der durch das Gutachten ermittelte Betrag des ortsüblichen Pachtzinses in Ansatz gebracht wird, sind wir unter Einhaltung der Nutzungsentgeltverordnung vom 04.07.1997 einverstanden.”.

Die Beklagten gaben die Erstellung eines Gutachtens bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis … in Auftrag. Der Gutachterausschuss stellte in seinem Gutachten vom 17.03.1998 einen Betrag von 3,00 DM/qm/Jahr als angemessenes Nutzungsentgelt zum Stichtag 17.03.1998 fest. Die Beklagten waren mit dem Ergebnis des Gutachtens nicht einverstanden und beauftragten einen weiteren Sachverständigen, den Sachverständigen …, der in seinem Gutachten vom 16.07.1998 als ortsübliches Nutzungsentgelt einen Betrag von 1,31 DM/qm/Jahr zum Stichtag 18.06.1998 gelangte. Der Ermittlung dieses Betrages liegt eine Berechnung des Nutzungsentgeltes nach dem Bodenwert zugrunde.

Die Klägerinnen haben behauptet, ein Nutzungsentgelt von 3,00 DM/qm/Jahr entspreche seit dem 01.02.1998 der Ortsüblichkeit. Im übrigen vertreten sie die Auffassung, zwischen den Parteien sei eine Vereinbarung dahin getroffen, daß die Feststellungen des Gutachterausschusses zwischen den Parteien bindend seien.

Die Klägerinnen haben beantragt,

festzustellen, daß die Beklagten als Gesamtschuldner für das Grundstück in …, Luchstraße … und Wiesendamm …, Flur …, Flurstück … und … mit Wirkung ab dem 01.02.1998 monatlich 552,00 DM zu entrichten haben;

hilfsweise,

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung des Nutzungsentgeltes gem. der Nutzungsentgeltverordnung vom 24.07.1997 für das Grundstück in … und …, Flur …, Flurstück … und … mit Wirkung ab dem 01.02.1998 von monatlich 368,00 DM auf 552,00 DM zuzustimmen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Ortsüblichkeit des erhöhten Nutzungsentgeltes von 552,00 DM bestritten. Das Gutachten des Gutachterausschusses berücksichtige nicht, daß der Teil des Grundstücks, der aus einer reinen Waldfläche bestehe, niedriger zu bewerten sei.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben über die Ortsüblichkeit des begehrten Nutzungsentgeltes durch Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens des Sachverständigen … Gestützt auf die Ergebnisse dieses Gutachtens hat das Amtsgericht die Feststellungsklage als zulässig und begründet erachtet und die Beklagten mit dem angefochtenen Urteil vom 12.10.1999 antragsgemäß verurteilt. Gegen dieses, ihnen am 14.10.1999 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 08.11.1999 – Eingang bei dem Landgericht am 09.11.1999 – Berufung eingelegt und sie mit Schriftsatz vom 08.12.1999 – Eingang bei dem Landgericht am selben Tag – begründet. Die Beklagten wenden gegen das erstinstanzliche Urteil ein, daß die Klage als Feststellungsklage schon unzulässig sei, weil die Kläger die vorrangige Leistungsklage erheben könnten.

Die Beklagten bestreiten auch in zweiter Instanz die Ortsüblichkeit eines Nutzungsentgeltes für das stre...