LG München I Urteil vom 15.04.2021 - 31 S 6492/20

Verfahrensgang

AG München (Urteil vom 11.05.2020; Aktenzeichen 453 C 566/20)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 11.05.2020, Az. 453 C 566/20 in Ziff. 1 des Tenors dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 188,41 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.07.2019 zu zahlen. Im Übrigen wird die Berufung verworfen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 204,76 EURO festgesetzt.

Tatbestand

A) Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags vom 24.09.2001 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in München.

Darin wurden in § 3 Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart, „nach Anlage 3 zur 3 27 Abs. 1/2BV/1984”.

§ 3 Ziff. 2 Nr. 17 lautet: „Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen”.

§ 3 Ziff. 7 lautet: „Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden”

Der Kläger hat am 11.06.2019 über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von 228,63 Euro aus, welchen der Kläger eingeklagt hat. Darin enthalten sind 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder”. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Von daher ist die Beklagte der Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können.

Mit Endurteil vom 11.05.2020 hat das Amtsgericht dem Kläger insgesamt einen Betrag von 204,76 Euro zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder” mit enthalten ist. Das Amtsgericht ist der Ansicht, dass die neu entstandenen Kosten „für die Kontrolle von Betriebsfähigkeiten und Betriebssicherheit” der installierten Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten aufgrund der Mehrbelastungsklausel umlagefähig sind.

Zugleich hat es in Ziff. 4 des Tenors die Berufung gegen das Urteil zugelassen und in den Entscheidungsgründen hierzu folgendes ausgeführt:

„Die Berufung der Beklagten war im Hinblick auf die – soweit ersichtlich – noch nicht obergerichtlich entschiedene Frage, ob für den Fall, dass im Mietvertrag nur allgemein auf die sonstigen Betriebskosten Bezug genommen wird, der Vermieter mit einer Mehrbelastungsklausel die Umlagefähigkeit neuer Betriebskosten erreichen kann oder ob eine solche Möglichkeit nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen besteht, zur Fortbildung des Rechts zugelassen”.

Die Beklagte hat gegen das Urteil Berufung eingelegt und beantragt,

das am 11.05.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts München, Az.: 453 C 566/20, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt die Berufung zurückzuweisen.

Es ist insbesondere der Ansicht, dass die Kosten für Rauchwarnmelder nach den oben genannten Klauseln umlagefähig sind.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), auf die in der Berufung gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

B) Die Berufung ist im Hinblick auf die in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kosten für die Rauchwarnmelder in Höhe von 16,35 Euro zulässig und insoweit begründet. Der vom Amtsgericht zugesprochene Betrag von 204,76 Euro ist somit entsprechend zu kürzen.

Im Übrigen ist die Berufung unzulässig.

1) Das Amtsgericht hat die Berufung nur bezüglich der Kosten für die Rauchwarnmelderwartung zugelassen. Zwar wurde das Rechtsmittel im Tenor der erstinstanzlichen Entscheidung uneingeschränkt zugelassen, jedoch ergibt sich aus den Entscheidungsgründen eine eindeutig auf den genannten, abtrennbaren Abrechnungsposten beschränkte Zulassung (vgl. BGH, Beschluss vom 2.7.2009 – V ZB 40/09).

2) Mangels vorheriger Erklärung des Klägers, dass künftig auch die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten umgelegt werden sollen, sind diese Kosten von der Beklagten nicht geschuldet. Diese hat davon erstmals durch die Auflistung in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung Kenntnis erlangt.

a) Zunächst sei jedoch angemerkt, dass es sich bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, nach überwiegender und zutreffender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) handelt (vgl. LG Magdeburg, Urteil vom 27. 9. 2011 – 1 S 171/11; AG Lübeck, Urteil vom 5. 11. 2007 – 21 C 1668/07; Eisenschmid Schmidt-Futterer, Mietrecht 14. Auflage 2019 § 556 BGB ...