LG Köln Beschluss vom 22.11.1994 - 12 T 295/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertragsklausel zur Tilgungsbestimmung und Zahlungsverzug. Kosten der Räumungsklage nach Zahlungsverzug und Tilgung der Rückstände

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Vermieter trägt die Kosten der Räumungsklage nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn die Klage nach Tilgung der Rückstände und damit herbeigeführter Unwirksamkeit der Kündigung erhoben wird. Eine formularvertragliche Tilgungsbestimmung (Verrechnungsklausel), die das Unwirksamwerden der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Nachzahlungen des Mieters erschwert, ist unwirksam.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Parteien schlossen den Mietvertrag v. 28./30.3.1990, wonach die Beklagten eine Wohnung im Hause für die Zeit ab 1.4.1990 zu einem monatlichen Mietzins von zuletzt (einschließlich Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heizkosten) 1815,00 DM mieteten. Mit Schreiben v. 28.4.1994 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen eines Mietzinsrückstandes von 4 742,02 DM (einschließlich einer Betriebskostenabrechnung für 1992 in Höhe von 1 112,02 DM) fristlos.

Mit der am 27.5.1994 eingereichten und am 9.6.1994 zugestellten Klageschrift v. 25.5.1994 hat die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der überlassenen Wohnung verlangt. Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt und einander widersprechende Kostenanträge gestellt hatten, hat das AG Köln im schriftlichen Verfahren durch die angefochtene Entscheidung die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin auferlegt.

Entscheidungsgründe

Mit Recht hat das AG in der angefochtenen Entscheidung gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Klägerin die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Dies ist hier deshalb gerechtfertigt, weil die Klage von Anfang an unbegründet gewesen ist.

Zwar ist mit der Klägerin davon auszugehen, daß die fristlose Kündigung v. 28.4.1994 zunächst wirksam gewesen ist, weil bei deren Absendung ein Mietzinsrückstand von zwei Monatsmieten, nämlich für März und April 1994 in Höhe von 3 630,00 DM, entsprechend § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben gewesen ist und bei deren Zugang noch keine volle Befriedigung der Klägerin gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB eingetreten gewesen ist.

Nicht erforderlich ist, daß bei dem Zugang der Kündigung noch die bei Ausspruch der Kündigung erforderlichen Kündigungsvoraussetzungen, also der Rückstand von zwei Monatsmieten, weiterhin vorliegen (vgl. dazu Sternel IV 408; Sternel Mietrecht aktuell Rn. 519; Emmerich/Sonnenschein Miete 6. Aufl. § 554 Rn. 13). Vor dem Zugang der Kündigung am 3.5.1994 hat die Klägerin nur den von den Beklagten am 28.4.1994 eingezahlten Betrag von 4 200,00 DM am 2.5.1994 erhalten. Da diese Zahlung von den Beklagten für den Mietzins für April und Mai 1994 in Höhe von 3 630,00 DM bestimmt gewesen ist, hat der restliche Betrag von 570,00 DM nicht ausgereicht, um auch den noch rückständigen Mietzins für März 1994 in Höhe von 1815,00 DM in voller Höhe zu tilgen.

Indessen ist die wirksame Kündigung durch die nachfolgenden Zahlungen der Beklagten in Höhe von 600,00 DM und 1100,00 DM, die am 9. und 18.5.1994 bei der Klägerin eingegangen sind, gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Am 18.5.1994 ist die Klägerin nämlich mit dem gesamten, zu diesem Zeitpunkt fälligen Mietzins von 1815,00 DM für den Monat März 1994 befriedigt gewesen. Dazu haben die vorgenannten Beträge von 570,00 DM, 600,00 DM und 1 100,00 DM ausgereicht. Diese Beträge sind nämlich mangels einer konkreten Bestimmung der Beklagten bei der Leistung gemäß § 366 Abs. 2 BGB zuerst auf den rückständigen Mietzins und danach auf die ebenfalls noch offen stehende Betriebskostenabrechnung für 1992 in Höhe von 1112,02 DM zu verrechnen gewesen. Beide Forderungen sind fällig und für die Klägerin gleich sicher gewesen, die Mietzinsforderung ist indessen für die Beklagten die lästigere gewesen, weil hierauf die Kündigung des Mietverhältnisses beruht hat.

Eine von § 366 Abs. 2 BGB abweichende Verrechnung der vorgenannten Beträge gemäß § 6 Nr. 2 der AVB zum Mietvertrag zuerst auf die Betriebskostenforderung und erst danach auf die rückständige Mietzinsforderung ist nicht möglich gewesen, weil die vorgenannte Klausel wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam ist. Daß diese Vertragsklausel eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten enthält, ist in den Entscheidungen des OLG Celle WM 1990, 103, 109 und LG München I WM 1994, 370, 371 ausführlich dargelegt worden. Die erkennende Kammer schließt sich diesen Ausführungen an und nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen hierauf Bezug. Der von der Klägerin gesehene Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH (DWW 1984, 234 = ZMR 1984, 370) besteht in Wirklichkeit nicht. Der BGH hat in der genannten Entscheidung ausgeführt, daß jedenfalls eine Formularklausel unwirksam sei, die dem Vermieter das Recht einräumt, Z...