LG Itzehoe Urteil vom 22.11.1990 - 4 S 146/90

Verfahrensgang

AG Itzehoe (Urteil vom 11.05.1990; Aktenzeichen 5 C 299/89)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 11. Mai 1990 verkündete Urteil des Amtsgerichts Itzehoe – 5 C 299/89 – wie folgt geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig, Insbesondere statthaft sowie frist- und formgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO.

Sie hat in der Sache auch Erfolg.

Das am 11. Februar 1988 mit Wirkung zum 1. April 1988 zwischen den Partelen begründete Mietverhältnis ist weder durch die fristlose Kündigung vom 14. Juli 1989 noch durch die nachfolgenden Kündigungen beendet worden.

Die fristlose Kündigung vom 14.7.1989 wurde alleine darauf gestützt, daß die Beklagten in Zahlungsverzug seien.

Gemäß § 554 Abs. 1 Ziff. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnls dann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht.

In dem Kündigungsschreiben sind Rückstände aus den Monaten Juli 1988, Mai 1989 und Juli 1989 bezeichnet, die sich auf insgesamt 986,45 DM belaufen. Da zwei Monatsmieten den Betrag von 1.300,02 DM ergeben, waren somit zum Kündigungszeitpunkt die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Ziff. 2 BGB nicht gegeben.

Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die mit ständig verspäteter Mietzahlung begründeten, mithin auf § 554 a BGB gestützten fristlosen Kündigungen vom 18.10.1989 und 10. Januar 1990 beendet.

Gemäß § 554 a BGB kann ein Mietverhältnis über Räume ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden kann, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Vertragspflichten verletzt, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Es ist anerkannt, daß eine solche erhebliche Vertragsverletzung auch in der unpünktlichen Zahlung des Mietzinses liegen kann (BGH Z MDR 1988, S. 17; LG Hamburg NJW – RR 1986, S. 11).

Allerdings begründet nicht jedwede Verspätung eine fristlose Kündigung. Gerade vor dem Hintergrund, daß mit § 554 BGB eine – wenn auch nach ganz herrschender Meinung nicht abschließende – Spezialregelung für fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzuges getroffen würde, sind die Voraussetzungen eng zu fassen.

So hat die Vertragsverletzung nach Auffassung der Kammer grundsätzlich nur dann das erforderliche Gewicht, wenn zuvor die unpünktliche Mietzahlung unmißverständlich, und zwar unter Androhung des Kündigungsausspruches abgemahnt worden ist (LG Hamburg, NJW – RR 1986, S. 11; vgl. Schmidt-Futterer, Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage B 228 m.w.N.). Aber auch die unpünktliche Zahlung nach Abmahnung führt – anders als der in § 554 BGB geregelte Fall des Verzuges mit zwei Monatsmieten – nicht automatisch zum Kündigungsrecht. Die Vorschrift des § 554 a BGB enthält keinen in dieser Weise formalisierten Kündigungstatbestand. Vielmehr rechtfertigt eine unpünktliche Mietzahlung die Kündigung nur dann, wenn das zwischen den Parteien erforderliche Vertrauensverhältnis durch die mangelhafte Zahlungsmoral des Mieters zerstört oder jedenfalls stark gefährdet ist, oder wenn sich die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar darstellt (vgl. Schmidt-Futterer-Blank a.a.O. m.w.N.).

Die Beklagten haben seit Beginn des Mietverhältnisses unstreitig die Mietzahlungen fast regelmäßig nach dem 3. Werktage eines jeden Monats erbracht. Die Mietzahlung war damit verspätet, da sie sich nicht darauf berufen können, daß in ihrem Falle die Fälligkeit der Zahlung erst mit Monatsende eintritt.

§ 5 des zwischen den Parteien vereinbarten Vertrages regelt ausdrücklich, daß die Miete monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei zu zahlen ist. § 22 regelt, daß Zusatzvereinbarungen der Schrifftform bedürfen. Angesichts dieser klaren Regelung ist nicht ersichtlich, wie die Beklagten daraus, daß der Bürgermeister … auf ihre Mitteilung, sie bezögen nur 14tägig Arbeitslosenhilfe, gesagt habe, daß sich das zurechtlaufe, herleiten, daß damit die Zahlungsfrist auf das Monatsende verlegt wurde. Die Beklagten konnten diesbezüglich auch nicht im Irrtum sein, da sie durch die Schreiben der Klägerin vom 3.11.1988 und 26.05.1989 Kenntnis davon hatten, daß die Klägerin von der in § 5 vereinbarten Zahlungsfrist für den Mietzins ausgeht.

Die Klägerin hat die verspätete Mietzahlung erstmals am 14.07.1989 unter Androhung des Kündigungsausspruchs abgemahnt. Diese Abmahnung erfolgte noch nicht mit den Aufforderungsschreiben vom 3.11.1988 und 26.5.1989. In dem Schreiben vom 3.11.1988 wurden seinerzeit ige Mietrückstände angemahnt und überdies mißbilligend mitgeteilt, daß die monatlichen Mietzahlungen nicht fristgerecht bis spätestens zum 3. Werktag des Monats überwiesen worden seien. Im Schreiben...