LG Hamburg Urteil vom 23.01.1998 - 311 S 165/97

Verfahrensgang

AG Hamburg (Urteil vom 27.06.1997; Aktenzeichen 45 C 486/96)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27. Juni 1997 – 45 C 486/96 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Gegenüber dem für sich genommen unstreitigen Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses (DM 3.308,69) hat die Beklagte wirksam mit Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1994 und 1995 aufgerechnet.

Die Klägerin ist der Auffassung, daß die Abrechnungen deshalb fehlerhaft seien, weil die Beklagte nicht berechtigt gewesen sei, auf die ihr von der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Nebenkosten 15 % Mehrwertsteuer aufzuschlagen und den sich danach ergebenden Gesamtbetrag auf sie als Mieterin umzulegen. Die Befugnis zur Berechnung dieser zusätzlichen Mehrwertsteuer in der derzeitigen gesetzlicher Höhe von 15 % ergibt sich indessen aus § 5 des Mietvertrages. Danach ist die Miete (ursprünglich DM 5.677,50 zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen von DM 1.400, –) „zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit der Vermieter die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat (zur Zeit 14 %)” zu zahlen. Der dahinter mit dem Zusatz „z.Z.” ausgeworfene Betrag (DM 990,85) entspricht 14 % der Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen.

Die Beklagte hat die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen; sie ist danach dem Finanzamt gegenüber zur Zahlung von 15 % Umsatzsteuer auf die gesamten der Klägerin in Rechnung gestellten Betriebskosten verpflichtet. Zwar ist die Vermietung von Büroräumen gemäß § 4 Nr. 12 Buchstabe a UstG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann aber nach § 9 Abs. 1 UStG im Falle der Vermietung an einen anderen Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG auf die Steuerfreiheit seiner Mieteinnahmen verzichten.

Wie bereits das Amtsgericht zutreffend unter Hinweis auf eine Verfügung der OFD Köln vom 11. September 1985 (Verwaltungsentscheidungen UR 2/1986) ausgeführt hat, unterliegen im Falle einer zulässigen Option gemäß § 9 Abs. 1 UStG auch die Nebenkosten (zusammen mit der Nettomiete) der Umsatzsteuer, und zwar alle Nebenkosten, unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern belastet sind (wie z.B. Versicherungsbeträge) oder ob solche Vorsteuern nicht anfallen (etwa bei öffentlichen Lasten). Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer ist das für eine Leistung (§ 1 UStG) erzielte Entgelt. Bei den Betriebskosten (ohne den Aufschlag von 15 %) handelt es sich um ein Entgelt im Sinne der Legaldefinition in § 10 Abs. 1 Satz 2 UStG („alles was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der Umsatzsteuer”). Sie stellen keinen durchlaufenden Posten im Sinne von § 10 Abs. 1 letzter Satz UStG dar. Diese liegen nur dann vor, wem der Unternehmer, der die Beträge vereinnahmte und verauslagt, im Zahlungsverkehr lediglich die Funktion einer Mittelsperson ausübt, ohne selbst einen Anspruch auf den Betrag gegen den Leistenden zu haben und auch nicht zur Leistung an den Empfänger verpflichtet zu sein (so wörtlich Umsatzsteuerrichtlinien 1996, Anmerkung 152). Die Klägerin als Vermieterin schuldet aber selbst Dritten die von ihr in Rechnung gestellten Nebenkosten; die Abrechnung über Betriebskosten stellt keine solche über Fremdvermögen dar.

Der Einwand der Klägerin, es dürfe nicht sein, daß im Ergebnis höhere Umsatzsteuerbeträge auf die Betriebskosten vom Mieter eingenommen werden als Vorsteuer im Zusammenhang mit den Betriebskosten anfällt (weil nämlich auf einzelne Betriebskostenarten wie etwa Grundsteuer keine Mehrwertsteuer zu leisten ist), überzeugt nicht. Denn würde man die vom Mieter zu tragende Mehrwertsteuer entsprechend reduzieren so hätte dies nach den Ausführungen oben zur Konsequenz, daß der Vermieter diese Mehrwertsteueranteile – wegen seiner optionsbedingten, nach den Ausführungen oben uneingeschränkten Steuerpflicht gegenüber dem Finanzamt – im Ergebnis selbst tragen müßte. Gerede dies ist aber nach der vertraglichen Vereinbarung in § 5 des Mietvertrages nicht gewollt. Schließlich ist dort der Mehrwertsteuerbetrag auf die gesamten Betriebskostenvorauszahlungen berechnet worden. Gegen eine solche Vereinbarung bestehen im Bereich der hier vorliegenden gewerblichen Vermietung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Bedenken. Bejaht worden ist sogar die Frage, ob Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten – und zwar die gesamten Betriebskosten – gua ergänzender Vertragsauslegung geschuldet wird, wenn jedenfalls auf die Nettomiete Mehrwertsteuer verlangt werden kann (vgl. z.B. die schon vom Amtsgericht zitierte Entscheidung OLG Düsseldorf, WuM 1996, 211). Einer solchen ergänzenden Vertragsauslegung bedarf es hier nicht einmal, weil sich aus der Höhe des ausgeworfenen Mehrwertsteuerbetrages hinreichende Rücks...