LG Gießen Urteil vom 04.02.2004 - 1 S 197/03

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 30.4.2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts … abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 2.058,86 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 10.9.2002 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung des Beklagten ist begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (695,36 EUR zuzüglich angefallener Zinsen in Höhe von 18,14 EUR), weil der Anspruch insoweit durch die Aufrechnung des Klägers mit einem Anspruch auf Zahlung von anteiligen Renovierungskosten erloschen ist. Außerdem ist die auf Zahlung der weiteren anteiligen Renovierungskosten von 2.058,86 EUR gerichtete Widerklage begründet.

Wegen des der Entscheidung zugrunde liegenden Lebenssachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung gebieten, oder neue, in der Berufungsinstanz berücksichtigungsfähige Tatsachen, bezeichnet die Berufungsbegründung nicht.

Unter Zugrundelegung des damit feststehenden Sachverhalts war das angefochtene Urteil abzuändern (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).

Die Klageforderung ist, durch die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Zahlung von anteiligen Renovierungskosten erloschen. Der Aufrechnung steht nicht die Unwirksamkeit der Regelung in § 5 Nr. 7 des Mietvertrages (Bl. 10) entgegen. Die Klausel verstößt allerdings gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. (heute: § 551 Abs. 2 BGB), weil die erste Rate vor Beginn des Mietverhältnisses, nämlich bei Vertragsschluss fällig war. Die Unwirksamkeit der Klausel lässt die Abrede der Parteien über die zu erbringende Sicherheitsleistung aber bestehen. § 5 Nr. 1 und Nr. 7 sind inhaltlich und sprachlich selbständige Regelungen, so dass eine Trennung zwischen dem unwirksamen und dem wirksamen Teil ohne weiteres möglich ist und keine geltungserhaltende Reduktion darstellt. Eine Unwirksamkeit der Kautionsabrede ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2003, 2899) auch nicht aus dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a.F. herzuleiten, weil durch § 550 b BGB ein Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters und dem Schutzbedürfnis des Mieters hergestellt werden soll und die berechtigten Interessen des Vermieters an seiner Sicherheit und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Wohnung außer acht bleiben würden, wenn die Kautionsregelung insgesamt für unwirksam erklärt wird, weil eine Teilregelung gegen das Gesetz verstößt. Ein Verstoß gegen die Regelung des § 550 b BGB bleibt auch nicht sanktionslos, vielmehr ist der Mieter bei einer unwirksamen Klausel zur Leistung der Kaution in der gesetzlich vorgesehenen Weise berechtigt. Die Kammer schließt sich der Auffassung des Bundesgerichtshofs unter Aufgabe ihrer bisherigen Rechtsprechung (WM 2002, 51 = ZMR 2001, 460/97) an. Da die Kautionsregelung selbst damit wirksam ist, steht einer Aufrechnung des Beklagten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch nichts entgegen.

Eine Aufrechnung mit einem Anspruch auf anteilige Renovierungskosten ist nicht bereits dadurch ausgeschlossen, dass ein entsprechender Anspruch durch eine Vereinbarung dahingehend, dass statt der Renovierungsarbeiten die Türen gestrichen werden, abgedungen wäre. Das Angebot des Beklagten vom 8.3.2002 (Bl. 54) beinhaltet nicht lediglich das Streichen der Türen in irgendeiner beliebigen Farbe, sondern in weiß seidenmatt. Der Satz „Als Farbe nehmen Sie bitte weiß seidenmatt” ist durch das Wort „bitte” höflich, aber dennoch verbindlich formuliert worden. Ein Verständnis des Satzes dahingehend, dass die Farbe freigestellt ist, scheitert daran, dass ansonsten die Nennung der Farbe sinnlos wäre. Im Übrigen spricht auch die Nennung einer ganz bestimmten Farbe, also nicht nur weiß, sondern weiß seidenmatt, für die Verbindlichkeit der Farbangabe. Das Angebot des Beklagten hat die Klägerin nicht angenommen, weil sie durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 21.3.2002 gerade nicht die Bereitschaft zum Streichen in weiß seidenmatt erklärte.

Der Anspruch auf anteilige Renovierungskosten ergibt sich aus der Quotenklausel in § 10 des Mietvertrages. Die in § 10 Nr. 3 des Mietvertrages aufgestellten Voraussetzungen sind erfüllt. Die Formulierung „liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als … zurück” ist auch nach § 5 AGBG nicht dahingehend auszulegen, dass eine Verpflichtung zur Abgeltend nur besteht, wenn Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ausgeführt wurden, also gerade nicht, wenn Schönheitsreparaturen während der Mietzeit gänzlich unterblieben sind. Auch bei der Anwendung von § 5 AGBG im Individualprozess sind völlig fern liegende Auslegungsmöglichkeiten, von denen eine Gefährdung des Rechtsverkehrs ernsthaft n...