LG Frankfurt am Main Beschluss vom 01.03.1989 - 2/9 T 1212/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sondereigentum an getrennten Heizungsgeräten

Leitsatz (amtlich)

An Heizungsgeräten in einem gemeinschaftlichen Keller, die voneinander getrennt und unabhängig jeweils nur einer einzigen Eigentumswohnung zugeordnet sind, kann Sondereigentum begründet werden.

Orientierungssatz

Vergleiche BGH, 1974-11-08, V ZR 120/73, NWJ 1975, 688 und BGH, 1979-02-02, V ZR 14/77, NJW 1979, 2391.

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Es wird festgestellt, daß der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 7. März 1988 zu Tagesordnungspunkt 9 (Wartungsvertrag für die Heizungsanlage) nichtig ist.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens.

Beschwerdewert: DM 15.000,--.

Gründe

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der betroffenen Wohnungseigentumsanlage.

In § 3 Nr. 2 Abs. 2 d er Teilungserklärung heißt es zu den Gegenständen des Sondereigentums bei Buchstabe f:

"Im Keller des jeweiligen Hauses befinden sich für die

jeweiligen 6 Wohnungen 6 Heizaggregate, die jeweils allein

die zugeordnete einzelne Wohnung mit Wärmeenergie versorgen.

Das einzelne Heizaggregat einschließlich der

Rohrleitungen für die einzelne Wohnung stehen im Sondereigentum

der jeweiligen Wohnung, sofern dies gesetzlich

zulässig ist. Andernfalls wird hiermit geregelt, daß die

Erhaltungskosten und Unterhaltungskosten für das einzelne

Aggregat nebst Rohrleitung ausschließlich Sache des jeweiligen

Wohnungseigentümers ist."

Am 7.3.1988 beschloß die Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 9 mit Mehrheit, für alle Gasheizungen einen Wartungsvertrag abzuschließen.

Diesen Beschluß haben die Antragsteller mit einem Schriftsatz, der am 12.8.1988 beim Amtsgericht eingegangen ist, angefochten und Feststellung seiner Unwirksamkeit beantragt. Sie haben geltend gemacht, daß die jeweiligen Heizungsgeräte, die voneinander getrennt und unabhängig seien, im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stünden, zumindest aber Sondernutzungsrechte an den einzelnen Heizungsgeräten bestünden, so daß die Wohnungseigentümerversammlung keinen Mehrheitsbeschluß über den Abschluß eines gemeinschaftlichen Wartungsvertrages hätte treffen dürfen.

Die Antragsgegner sind der Anfechtung entgegengetreten. Die entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung sei unklar und deshalb unwirksam. Auch spreche für Gemeinschaftseigentum, daß der Sammelkamin für alle Heizungsgeräte unter die gemeinschaftliche Verantwortlichkeit aller Wohnungseigentümer falle. Deshalb sei auch ein gemeinschaftlicher Wartungsvertrag geboten. Im übrigen sei die Anfechtungsfrist nicht gewahrt.

Durch Beschluß vom 14.11.1988 hat das Amtsgericht den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Sondereigentum an den einzelnen Heizungsgeräten sei nicht möglich, da sie in keiner räumlichen Verbindung zu den Wohnungseigentumsräumen stünden. Außerdem stehe der Kellerraum, in dem sich die Heizungsgeräte befinden, in Gemeinschaftseigentum. Ob an den einzelnen Heizungsgeräten ein Sondernutzungsrecht der jeweiligen Wohnungseigentümer bestehe, könne dahingestellt bleiben, da dies lediglich zur - verfristeten - Anfechtbarkeit des Beschlusses führen könne, nicht aber zur (unbefristeten) Feststellung seiner Nichtigkeit.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragsteller, mit der sie ihren Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses über den Wartungsvertrag weiterverfolgen. Sie heben hervor, daß es sich hier nicht um eine Zentralheizung handele. Mangels Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung sei der von ihr gefaßte Beschluß nichtig.

Die Antragsgegner beantragen, die Beschwerde zurückzuweisen. Sie verteidigen den angefochtenen Beschluß.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG) und auch begründet.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts und der Antragsgegner ist davon auszugehen, daß die einzelnen, jeweils einer gesonderten Eigentumswohnung zugeordneten Heizungsgeräte gemäß § 3 Nr. 2 ABs. 2 Buchst. f der Teilungserklärung im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer stehen.

Die Kammer vermag nicht festzustellen, daß die Frage, ob einzelne Heizungsgeräte, die jeweils nur einer bestimmten Eigentumswohnung zugeordnet und von den anderen Heizungsgeräten jeweils technisch getrennt sind, Sondereigentum sein können, schon einmal gerichtlich entschieden worden ist. Rechtsprechung und Literatur befassen sich ausschließlich mit der Frage, ob an Zentralheizungen, insbesondere wenn diese noch andere Häuser versorgen, Sondereigentum möglich ist oder nicht.

Dazu hat der BGH in einer Entscheidung vom 8.11.1974 - NJW 1975, 688 (689) - ausgeführt, daß Sondereigentum nicht ausgeschlossen sei, wenn die Zentralheizung nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer betrieben werde, sondern von einem einzelnen Wohnungseigentümer, und darüber hinaus die Heizungsanlage dazu bestimmt und ausgelegt sei, auch weitere Gebäude, die nich...