LG Frankenthal (Pfalz) Urteil vom 19.05.1976 - 2 S 46/76

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmungsklage zur Mieterhöhung

Orientierungssatz

1. Die Abgabe einer wirksamen Erhöhungserklärung ist eine besondere Prozeßvoraussetzung der Zustimmungsklage. Nur eine wirksame Erhöhungserklärung setzt die Frist des MHG § 2 Abs 3 in Lauf. Eine dennoch erhobene Zustimmungsklage ist unzulässig.

2. Die Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens hängt von der Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen des MHG § 2 Abs 2 ab. Zur Begründung kann der Vermieter ua auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen.

3. Das Gutachten eines Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muß sachgemäß begründet sein, dh es muß die Grundlagen für die Feststellung des Sachverständigen zur Ortsüblichkeit des geforderten Mietzinses erkennen lassen. Der Mieter muß in der Lage sein, die Feststellungen nachzuprüfen.

4. Die Begründung des Erhöhungsverlangens und der damit verbundene Ablauf der Überlegungsfrist können in dem gerichtlichen Verfahren nicht nachgeholt werden.

Tatbestand

Die Beklagten haben durch Vertrag vom 30.12.1967 ab 1.1.1968 eine 83,35 qm große Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauses der Kläger in O., K.-Gasse, für monatlich 250,-- DM sowie eine Garage für monatlich 30,-- DM gemietet. Mit Schreiben vom 19.6.1975 haben die Kläger ab 1.11.1975 eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses für die Wohnung auf 396,-- DM begehrt und sich zur Begründung auf ein beigefügt gewesenes schriftliches Gutachten des vereidigten Schätzers T. vom 24.4.1975 bezogen.

Das Gutachten des Sachverständigen T. vom 24.4.1975 lautet ua wie folgt:

Am 9.4.1975 habe ich eine Ortsbesichtigung vorgenommen und folgendes festgestellt:

Das zweistöckige Wohnhaus ist in offener Bauweise errichtet und liegt in einer beliebten und ruhigen Wohnlage in einem Neubauviertel an der Peripherie von O. . In jedem Stockwerk ist eine Wohnung untergebracht. Jede Wohnung hat einen separaten Abschluß.

Die obere Wohnung besteht aus 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur und 1 WC. Nach der Gartenseite liegt ein Balkon. Aufgrund der Ausstattung der Wohnung und Beschaffenheit des Hauses habe ich das Gebäude in die Bauklasse III eingestuft.

Da das Wohnhaus frei, also ohne "öffentliche Mittel", finanziert wurde, könnte eine kostendeckende Miete gefordert werden. Nach dem Wohnraumkündigungsgesetz vom 1.1.1975 dürfen sogar bei öffentlich geförderten Wohnungen, in Gemeinden unter 5.000 Einwohner DM 3,60 + 14% Aufschlag = DM 4,10 pro qm in Ansatz gebracht werden.

Ich halte daher eine Miete in Höhe von etwa DM 4,50 bis 5,-- DM pro qm und Monat für angebracht.

Die Wohnfläche für obige Wohnung beträgt nach DIN 283 83,35 qm.

83,35 qm a DM 4,75	rd. DM 396,-
1 Garagenabstellraum	DM 30,-
	--------	-
	DM 426,-	-.

Die Beklagten haben die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert.

Mit ihrer am 4.10.1975 zugestellten Klage begehren die Kläger Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung in eine Mieterhöhung auf monatlich 426,-- DM.

Die Kläger haben vorgetragen,

das Gutachten des Sachverständigen T. entspreche den gesetzlichen Anforderungen. Vom Sachverständigen könne nicht verlangt werden, Wohnobjekte ähnlicher Güte und Lage aufzuführen. Sie - die Kläger - seien bereit, ein von einem durch das Gericht bestellten Sachverständigen erstattetes Gutachten anzuerkennen oder den Sachverständigen T. als sachverständigen Zeugen durch das Gericht hören zu lassen. Die Berechtigung der Mieterhöhung folge schon daraus, daß der Mietzins seit dem Jahre 1968, also über 7 1/2 Jahre lang, nicht erhöht worden sei. Es liege auf der Hand, daß der im Jahre 1968 vereinbarte Mietzins heute nicht mehr der ortsüblichen Miete entspreche. Das Gericht könne nach §§ 286, 287 ZPO die Höhe der ortsüblichen Miete unter Beachtung des vorgelegten Gutachtens selbst einschätzen. Die Weigerung der Beklagten, ihre Zustimmung zur Mieterhöhung zu erteilen, verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, ihr Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von monatlich 280,-- DM auf monatlich 426,-- DM zu erteilen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt und vorgetragen,

das Gutachten des Sachverständigen T. vom 24.4.1975 sei unbrauchbar, weil der Sachverständige keine Tatsache angegeben habe, aus denen er sein Gutachten ableite. Daher hätten sie - die Beklagten - keine Möglichkeit, das Gutachten auf seine Richtigkeit hin nachzuprüfen. Außerdem sei zweifelhaft, ob es sich beim Sachverständigen T. um einen öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen handele. Schließlich habe der Sachverständige im Gutachten von kostendeckender Miete gesprochen, die nur bei Sozialwohnungen in Betracht komme. Der Sachverständige sei offensichtlich ungeeignet für die Erstattung von Mieterhöhungsgutachten. Der von ihm festgestellte Mietzins entspreche nicht dem für O. ortsüblichen Mietzins.

Das Amtsgericht Speyer hat durch ein am 17.12.1975 verkündetes Endurteil wie folgt erkannt:

1. Die K...