LG Düsseldorf Urteil vom 01.06.1984 - 21 S 4/84

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Urteil vom 28.11.1983; Aktenzeichen 27 C 397/83)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten zu 1) und 2) wird das am 28. November 1983 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 27 C 397/83 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Der Beklagte zu 3) wird verurteilt, an die Kläger 1.864, 16 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 4. November 1983 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden wie folgt verteilt:

Die Kläger tragen 2/3 der Gerichtskosten, 2/3 ihrer außergerichtlichen Kosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und 2).

Der Beklagte zu 3) trägt 1/3 der Gerichtskosten, 1/3 der außergerichtlichen Kosten der Kläger und seine außergerichtlichen Kosten.

Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Kläger, soweit nicht dem Beklagten zu 3) durch Beschluß der Kammer vom 21.2.1984 Kosten auferlegt worden sind.

Gründe

Die Berufung der Beklagten zu 1) und 2) ist zulässig. Die Berufung des Beklagten zu 3) ist unzulässig, wie die Kammer bereits durch Beschluß vom 21.2.1984 (Bl. 104 d.A.) entschieden hat.

Die Berufung der Beklagten zu 1) und 2) ist auch begründet. Die Kläger können von ihnen als Miterben vor nicht die Zahlung von 1.864,16 DM (restliche Nebenkosten für 1980 und 1981) verlangen. Die Forderung ist nicht fällig. Denn die Abrechnung im Schriftsatz vom 28.10.1983 (Bl. 58 ff d.A.), die Grundlage der Forderung ist, ist nicht ordnungsgemäß. Mit der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter über die tat sächlich für Nebenkosten aufgewandten Kosten unter Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Vorausszahlungen abzurechnen. Schon unter diesem Gesichtspunkt ist die Abrechnung der Kläger zu beanstanden. Denn nach ihrem eigenen Vorbringen sind Grundlage der Abrechnung nicht allein tatsächlich entstandene Kosten, sondern auch Abschlagszahlungen für Wassergeld/Allgemeinstrom und Entwässerungskosten. Das beanstanden die Beklagten zu 1) und 2) zu Recht.

Darüberhinaus ist der Verteilerschlüssel nicht hinreichend nachvollziehbar. Die insgesamt für Nebenkosten aufgewandten Kosten sind nach den Wohnflächen verteilt worden, und der auf die Wohnung der Erblasserin entfallende Anteil nach der Wohnfläche dieser Wohnung berechnet worden. Die Wohnfläche der Wohnung der Erblasserin haben die Kläger mit 29,682/1.000 angegeben, ohne jedoch die Quadratmeter, nach denen dieser Anteil berechnet worden ist, anzugeben. Zumindest auf den Einwand der Beklagten zu 1) und 2) hin hätten die Kläger die Quadratmeter angeben müssen, damit die Richtigkeit des Verteilerschlüssels hätte überprüft werden können.

Auch haben die Kläger keine hinreichende Erklärung dazu gegeben, warum die Kosten, die in den Häusern … 9 angefallen sind, in einer Abrechnung enthalten sind und insgesamt umgelegt worden sind. Die vorgelegten Belege (Rechnungen der Stadtwerke Düsseldorf vom 5.5.1980 Bl. 65 und 66 d.A.) zeigen daß z.B. bzgl. des Wassergeldes die Umlage der Kosten jeweils getrennt nach den beiden Häusern möglich ist. Im übrigen zeigen die genannten Belege auch, daß in den Häusern unterschiedliche Kosten (für Wasser) angefallen sind, so daß es zweifelhaft ist, ob die Kläger berechtigt waren, die Kosten beider Häuser insgesamt umzulegen.

Auch ist die Umlage von 220,– DM Verwalterkosten nicht berechtigt. Verwalterkosten sind keine Betriebskosten, im Sinne des § 27 der II. BV. Ob Mietvertragsparteien überhaupt wirksam vereinbaren können, daß der Mieter auch solche Nebenkosten trägt, die nicht zu den Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV. gehören, ist zweifelhaft (vgl. die unterschiedlichen Auffassungen; LG Frankfurt WuM 1982, 78; LG Braunschweig WuM 1982, 78; Schmidt- Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rdn. C 6; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Anm. II 61). Jedenfalls hält die Kammer eine vertragliche Umlegung der Verwalterkosten im Umlageverfahren auf Vorauszahlungsbasis mit jährlicher Abrechnung – wie im vorliegenden Fall – für unwirksam. Denn eine Vereinbarung, wonach der Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen zu leisten hat und wonach der Vermieter verpflichtet ist, hierüber jährlich abzurechnen, ist nur hinsichtlich der Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV zulässig. Sonstige Nebenkosten können nicht auf diese Weise umgelegt werden. Sie können allenfalls exakt beziffert vereinbart werden. Das folgt daraus, daß die Parteien über den Begriff der Betriebskosten keine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung treffen dürfen, weil sonst die Vorschriften über die Mieterhöhung umgangen würden (LG München ZMR 1981, 205; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht von A-Z, Beck- Rechtsberater im dtv, 10. Aufl., Stichwort „Umlagen”, S. 385).

Nach alledem steht fest, daß die Abrechnung der Kläger nicht ordnungsgemäß ist, und die Forderung mithin nicht fällig ist.

Der Anspruch der Kläger ist allerdings nicht verwirkt, wie die

Beklagten zu 1) und 2) meinen. Die Beklagten zu 1) und 2) haben die Voraussetzungen einer Verwirkung der Forderu...