LG Zweibrücken Urteil vom 18.09.1990 - 3 S 119/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungsmiete. zur Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter

Leitsatz (amtlich)

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum können andere Nebenkosten als die in der amtlichen Anlage 3 zur II. BV § 27 Abs 1 (juris: BV 2) angeführten Betriebskosten (hier: Verwaltungskosten) nicht gesondert auf die Mieter umgelegt werden (im Anschluß an OLG Koblenz, 1986-01-07, 4 W RE 720/85, WM IV 1986, 50; NJW 1986, 995).

2. Die vertragliche Vereinbarung, daß die Betriebskosten für "Wasser und Abwasser" auf die Mieter umgelegt werden, rechtfertigt die Umlage des gesamten von dem Hauseigentümer an die Gemeinde zu zahlenden Entgelts für die Benutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage unter Einschluß der Gebühren für die Entsorgung des Oberflächenwassers.

Tenor

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Pirmasens vom 21. März 1990 unter Zurückweisung der Berufung im übrigen geändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 711,44 DM nebst jeweils 4 % Zinsen aus 711,04 DM seit dem 04.10.1989 und aus weiteren 0,40 DM seit dem 13.02.1990 zu zahlen.

2. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Gründe

Das verfahrensrechtlich nicht zu beanstandende und somit zulässige Rechtsmittel erzielt in der Sache einen weit überwiegenden Teilerfolg.

Die Kläger können als ehemalige Mieter der Beklagten diese aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB (condictio indebiti) auf Rückerstattung von ihnen für die Jahre 1985, 1986 und 1988 in Höhe des ausgeurteilten Betrages zu Unrecht gezahlter Nebenkostenpositionen in Anspruch nehmen.

Im einzelnen gilt:

1. Wie zwischen den Parteien außer Streit steht, ist in § 3 Nr. 2 des Formularmietvertrages vom 25.10.1983 eine monatliche Vorauszahlung der Kläger in Höhe von 70,- DM für auf sie umgelegte und später abzurechnende Nebenkosten allein für die Positionen "Wasser, Abwasser, Kaminkehrer, Straßenreinigung, Versicherung, Treppenhauslicht, Verwaltung" vereinbart worden.

Mangels weitergehender Vertragsabrede waren deshalb die den Klägern dann in den als Anlage zur Klagebegründung vorgelegten Nebenkostenabrechnungen vom 07.07.1986, 27.09.1987, 12.06.1988 und 29.05.1989 zusätzlich in Rechnung gestellten anteiligen Beträge für "Hausmeister", "Gartenpflege" und "sonstige Kosten" vom Mietvertrag nicht gedeckt und somit nicht geschuldet; denn auch die Vorschrift des § 4 Abs. 1 MHG regelt nur, daß vertragliche Vereinbarungen über die gesonderte Umlage von Betriebskosten neben der Grundmiete zulässig sind; fehlt jedoch - wie hier hinsichtlich der vorgenannten Positionen - eine entsprechende Abrede, so gibt § 4 Abs. 1 MHG keinen gesetzlichen Anspruch gegen den Mieter auf Zahlung solcher Kosten. § 4 Abs. 2 MHG wiederum betrifft nur die Erhöhung der Betriebskosten, so daß der Vermieter aus dieser Norm keinen Anspruch auf Zahlung derjenigen Betriebskosten herleiten kann, die bereits bei Vertragsschluß vorhanden waren.

Eine etwa fehlerhafte Kalkulation bei der Bemessung des Mietzinses liegt in der Risikosphäre des Vermieters und führt nicht dazu, daß der Mieter zusätzlich zum vereinbarten Entgelt auch noch die nicht vertraglich umgelegten Nebenkosten (Betriebskosten) tragen müßte; insoweit bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdnr. 310 f; Schmidt-Futterer/ Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 288 a).

Entgegen der Meinung der Beklagten kann auch nicht allein aus der mehrfachen vorbehaltslosen Zahlung vertraglich nicht geschuldeter Nebenkosten auf eine mit Einverständnis der Kläger stillschweigend erfolgte Vertragserweiterung geschlossen werden. Anhaltspunkte für einen dahingehenden Rechtsbindungswillen der Kläger fehlen.

2. Die Abwälzung der Verwaltungskosten auf die Kläger gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages war unwirksam, so daß auch insoweit eine Zahlungspflicht nicht bestand.

Die Umlegung von anderen als "Betriebskosten" im Sinn der Legaldefinition in § 27 Abs. 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) i.V.m. der die Betriebskosten in 17 Einzelpositionen aufgliedernden amtlichen Anlage 3 dazu (beides abgedruckt z.B. bei Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rdnr. C 285 f), und damit auch jede gesonderte Vereinbarung von Verwaltungskosten, ist gemäß den §§ 4, 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Nach herrschender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (vgl. OLG Koblenz, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1986, 50 = NJW 1986, 995, mit zahlr.w.Nw., auch zur Gegenmeinung; OLG Karlsruhe WM 88, 204) enthält nämlich § 4 MHG, indem dort Betriebskosten als einzige umlegbare Nebenkosten erwähnt sind, ein Verbot gegenüber dem Vermieter, andere Nebenkosten auf den Mieter umzulegen.

Begründet hat dies OLG Koblenz a.a.O. wie folgt:

"Nach § 10 MHG sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der Mieter während des Besteh...