LG Dortmund Beschluss vom 25.06.2012 - 11 S 90/12

Verfahrensgang

AG Dortmund (Aktenzeichen 433 C 8919/11)

Tenor

Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat.

Der Berufungsklägerin wird Gelegenheit gegeben, binnen zwei Wochen nach Zugang dieses Beschlusses, zu den vorstehenden Hinweisen Stellung zu nehmen.

Gründe

Die zulässige Berufung hat aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, keine Aussicht auf Erfolg.

Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung ist zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ebenfalls nicht erforderlich (§ 522 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Die Ausführungen in der Berufungsbegründung führen nicht zu einer anderen Beurteilung. Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO).

Das Amtsgericht Dortmund hat die Klage zu Recht und aus zutreffenden Erwägungen abgewiesen.

Zur Vermeidung von Wiederholungen kann insoweit Bezug genommen werden auf die zutreffenden und überzeugenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils, denen die Kammer sich nach eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage vollumfänglich anschließt und die auch durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden.

Das Amtsgericht Dortmund hat zur Begründung der Klageabweisung ausgeführt, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen der im Mietspiegel der Stadt Dortmund angegebene Medianwert grundsätzlich nicht überschritten werden dürfe. Im vorliegenden Fall sei der Medianwert für die streitgegenständliche Wohnung mit 4,49 € anzusetzen. Dieser Wert sei schon mit der jetzt von dem Beklagten zu zahlenden Miete von 4,52 € pro Quadratmeter überschritten. Dem Median des Mietspiegelfeldes komme eine besondere Bedeutung zu. Ohne weitere Angaben sei vom Median auszugehen.

Die Kammer teilt diese rechtliche Wertung mit folgender ergänzender Begründung (anschließend an das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 20.08.2010, AZ: 17 S 48/10, abgedruckt in WuM 2010, 633):

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH NJW 2005, 2074). Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Dortmund erleichtert die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn gemäß § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ist zu unterscheiden zwischen der Spanne, die die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung darstellt, und der Spanne eines Mietspiegelfeldes. Die Spanne eines Mietspiegelfeldes ist der äußere Rahmen von vielen konkreten Einzelspannen. Daraus folgt, dass der Vermieter nicht in jedem Fall einen Anspruch auf die Obergrenze des Mietspiegelfeldes hat (so auch BGH NJW 2005, 2074). Vielmehr ist bei Zugrundelegung von qualifizierten Mietspiegeln gemäß § 558 d Abs. 2 BGB in aller Regel nur der Mittelwert der Mietspiegelspanne (sog. Median) zuzuerkennen. Bei diesem Mittelwert handelt es sich nicht um den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um den Wert, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Mietwerte des jeweiligen Feldes liegt. Der Mittelwert ist der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins. Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als durchschnittlich anzusehen sind. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden können (so schon Urteil des Landgerichts Dortmund vom 19.08.2005, AZ: 17 S 59/05, abgedruckt in WuM 2005, 723). Hiervon kann nur dann ausgegangen werden, wenn der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Vermieter konkrete Umstände vorträgt, die eine solche Einordnung rechtfertigen können. Geschieht dies nicht, bildet der Mittelwert (Median) die obere Grenze der zuzuerkennenden Miete.

Das Amtsgericht hat auch zutreffend festgestellt, dass die Klägerin keine hinreichenden Gründe vorgetragen hat, die eine Abweichung vom Median nach oben rechtfertigen. Insofern wird auf die entsprechenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

Soweit die Klägerin mit der Berufun...