LG Braunschweig Urteil vom 17.10.1997 - 6 S 135/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Provisionsberechtigung bei Mietvermittlung durch WEG-Verwalter

Verfahrensgang

AG Braunschweig (Entscheidung vom 11.04.1997; Aktenzeichen 120 C 5445/96)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 11. April 1997 – 120 C 5445/96 (4) – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Der Streitwert für die Berufung wird festgesetzt auf 2.553,– DM.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Für die Entscheidung dieses Rechtsstreits kann dahingestellt bleiben, ob der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz als Verwalter im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes anzusehen ist, wie das Amtsgericht meint oder ob der herrschenden Gegenansicht zu folgen ist, wozu die Berufungskammer neigt.

Die Beklagte ist jedenfalls auch als Verwalterin der im Sondereigentum stehenden streitgegenständlichen Mietwohnung anzusehen.

Die Kammer schließt sich insoweit den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung an und nimmt auf sie Bezug (§ 543 Abs. 1 ZPO). Auch das Berufungsvorbringen rechtfertigt eine Abänderung nicht.

Es kommt nicht darauf an, ob die Beklagte für die streitige Wohnung neben der Tätigkeit als WEG-Verwalterin auch die Sondereigentumsverwaltung durchgeführt hat. Dementsprechend war der von ihr angebotene Beweis nicht zu erheben. Es ist vielmehr lediglich darauf abzustellen, wie sich das Verhältnis der Beklagten zum Kläger aus dessen Sicht darstellt (LG Wiesbaden W.u.M. 1986, 349 ff, LG Kiel, W.u.M. 1995, 91 ff, LG Aurich, NJW 1975, 544 f).

Aus Sinn und Zweck des Wohnraumvermittlungsgesetzes, das dem Schutze des Wohnungssuchenden dient, ergibt sich, daß der Begriff des Verwalters weit zu fassen und insoweit auch auf den äußeren Schein abzustellen ist.

Es kann gerade nicht zur Disposition eines Vermieters, der sich vom Makler typische Verwaltertätigkeiten erbringen läßt, gestellt werden, dem Makler dadurch, daß er diese Dienste nicht vergütet, den Verwalterstatus vorenthält.

Die Beklagte hat aus der Sicht des Klägers den Anschein erweckt, daß sie für den Vermieter als Verwalter tätig geworden ist.

Die Beklagte hat für den Vermieter typische Vermietertätigkeiten vorgenommen. Sie hat für das Jahr 1994 die Nebenkostenabrechnung für den Kläger erstellt. Das ergibt sich aus der vom Kläger vorgelegten und unbestritten gebliebenen Abrechnung mit den dazugehörigen Unterlagen.

Sie hat unter ihrem Briefkopf eine Einzelabrechnung für die streitgegenständliche Wohnung vorgenommen und dabei unter Auswertung der beigefügten Unterlagen über die entstandenen Nebenkosten eine Aufteilung vorgenommen zwischen den vom Vermieter und den vom Kläger als Mieter zu tragenden Kosten und hat sodann unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen sowohl den Betrag der Nachzahlung berechnet als auch den der neuen Nebenkosten.

Diese Abrechnung der Nebenkosten mit der Trennung nach umlagefähigen, vom Mieter zu tragenden Nebenkosten und den dem Vermieter verbleibenden Kosten stellt eine typische, sich jährlich wiederholende Tätigkeit des Vermieters dar.

Der WEG-Verwalter rechnet lediglich die Bewirtschaftungskosten für das einzelne Wohnungseigentum mit dem Eigentümer ab, dessen Aufgabe ist es dann im Falle der Vermietung, entsprechend den Vereinbarungen des Mietvertrages aus der ihm erteilten Verwalterabrechnung die einzelnen vom Mieter zu tragenden Nebenkostenpositionen herauszuziehen und mit den vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen und ein entsprechendes Guthaben oder eine Nachzahlungsforderung festzustellen.

Diese typische Tätigkeit des Vermieters hat die Beklagte wahrgenommen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob sie die Abrechnung zunächst an den Vermieter geschickt und dieser sie dann an den Mieter weitergereicht hat.

Aus der Sicht des Klägers stellt sich die Abrechnung als Tätigkeit der Beklagten dar.

Dieser Eindruck wird verstärkt durch das von der Beklagten an den Kläger gerichtete Schreiben vom 10.6.1994, in dem sie zur Vermeidung einer Nachzahlung wegen der gestiegenen Preise für Gas darum bittet, die Nebenkostenzahlung ab 1.7.1994 um 30,– DM zu erhöhen.

Auch diese Aufforderung fällt nicht in den Aufgabenbereich des WEG-Verwalters, sondern betrifft allein das Mietverhältnis und ist damit eine typische Vermietertätigkeit.

Aus der Sicht des Klägers bestand daher eine so enge Verflechtung zwischen der Beklagten und dem Vermieter, daß sie für ihn praktisch die „Gegenseite” darstellten.

Auf die tatsächlich im Innenverhältnis zwischen Eigentümer und Makler getroffenen Vereinbarungen kommt es daher nicht an. Nach dem äußeren Anschein mangelt es an der erforderlichen Neutralität der Beklagten, um diese als Maklerin anzusehen mit der Fähigkeit zur selbständigen unabhängigen Willensbildung.

Das Amtsgericht hat daher die Beklagte zu Recht zur Rückzahlung der erhaltenen Maklerprovision an den Kläger verurteilt, weil ihr als Verwalterin ...