LG Berlin Urteil vom 30.08.2005 - 65 S 90/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Berichtigung einer Betriebskostenabrechnung wegen nachträglich erhöhter Grundsteuer. Wohnraummiete: Zeitabgrenzungsprinzip

Leitsatz (amtlich)

1. Die nachträgliche Umlage von rückwirkend erhöhter Grundsteuer ist auch ohne Vorbehalt der Nachforderung zulässig.

2. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, daß Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind.

3. Ist die Abrechnung aus vom Vermieter nicht zu vertretenden Gründen nicht innerhalb der Abrechnungsfrist möglich, kann er mit der Abrechnung warten, bis das Abrechnungshindernis beseitigt ist, muß dann aber unverzüglich nach Vorlage der Abrechnungsunterlagen abrechnen.

Nachgehend

BGH (Urteil vom 05.07.2006; Aktenzeichen VIII ZR 220/05)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 9. März 2005 verkündete Ankerkenntnisteil- und Schlussurteil des Amtsgerichts Hohenschönhausen - 8 C 214/04 - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die Freigabe des Mietkautionskontos Nr. ... bei der ... in Höhe von 165,41 € und in Höhe von 496,23 € Zug-um-Zug gegen Zahlung der Kläger an die Beklagte in Höhe von 496,23 € zu erklären.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 85 % und die Beklagte 15 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger 75 % und die Beklagte 25 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen, soweit es um die Frage geht, ob Nebenkostenabrechnungen nach neuem Recht grundsätzlich nach dem Abgrenzungsprinzip abzurechnen sind.

Gründe

I. Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Hohenschönhausen - 8 C 214/04 - vom 9. März 2005 Bezug genommen.

Mit der Berufung sind die Kläger der Auffassung, dass abgerechnete und ausgeglichene Betriebskostenabrechnungen für die Mietvertragsparteien bindend seien, soweit Einwendungen im Zeitpunkt der Abrechnung bekannt sein konnten. Abzustellen sei insoweit auf den Empfängerhorizont und vorliegend sei es gerade so gewesen, dass der nachträgliche Anfall von Grundsteuerbeträgen für die Beklagte in keiner Weise unvorhersehbar gewesen sei. Dass eine Nachforderung für mehrere Jahre seitens des Finanzamtes zu erwarten gewesen sei, habe der Beklagten durchaus bekannt sein können. Mit der Fertigstellung des Gebäudes habe die Beklagte damit rechnen müssen, dass eine Neubewertung wegen der nunmehrigen Bebautheit des Grundstückes durch das Finanzamt erfolgen werde. Die Beklagte habe daher den späten Anfall der nachträglichen Nachforderung zu vertreten, weil sie sich nicht aktiv um die Erlangung der entsprechenden Daten gekümmert habe. Für ein etwaiges Fehlen einer einfachen Fahrlässigkeit sei zudem die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig. Es sei der Beklagten auch zumutbar gewesen, hinsichtlich der Grundsteuer einen allgemeinen Vorbehalt der Nachforderung zu erklären. Die Nachbesserung sei zudem auch nicht unverzüglich erfolgt.

Die Kläger beantragen,

unter Änderung des am 9. März 2005 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hohenschönhausen - 8 C 214/04 - die Beklagte zu verurteilen, die Freigabe des Mietkautionskontos Nr. ... bei der ... in Höhe von 661,64 € zu erklären.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitgegenstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Kläger ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet und war im Übrigen zurückzuweisen.

Die Kläger haben nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber der Beklagten Anspruch auf Freigabe der Kaution in Höhe von 165,41 €; in Höhe von 496,23 € besteht dieser Anspruch nur Zug-um-Zug gegen Zahlung eines Betrages von 496,23 € an die Beklagte. Während die Beklagte nämlich die Nebenkostennachforderungen für die Jahre 1998 bis 2000 ersetzt verlangen kann, ist dies für 2001 nicht möglich. Die Vorschrift des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB findet insoweit allerdings keine Anwendung. Diese Vorschrift regelt nämlich nicht die Umlage von erst nach der Erstellung der Betriebskostenabrechnung entstandenen Betriebskosten.

1. Grundsteuernachberechnung für 1998 bis 2000:

Die für die Jahre 1998 bis 2000 angefallene Grundsteuer ist seitens der Kläger anteilmäßig entsprechend der Abrechnung vom 28. Oktober 2003 geschuldet. Nach dem Vorbringen der Beklagten sind die Nebenkostenabrechnungen der entsprechenden Jahre nach dem Abflussprinzip und nicht nach dem Zeitabgrenzungsprinzip erfolgt. Legt man diese zugrunde, sind die Betriebskosten hinsichtlic...