LG Berlin Urteil vom 29.01.2019 - 55 S 64/18 WEG

Verfahrensgang

AG Berlin-Pankow/Weißensee (Urteil vom 04.06.2018; Aktenzeichen 100 C 328/17 WEG)

Tenor

Auf die Berufung wird das am 4.6.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow-Weißensee – 100 C 328/17 WEG – abgeändert und die Klage abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

1.1. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes in tatsächlicher Hinsicht sowie der Anträge der Parteien wird nach Maßgabe der §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 2 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. Da die Kammer die Revision nicht zugelassen hat, ist ein weiteres Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben. Der Kläger kann die Nichtzulassung der Revision auch nicht mit der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 544 Abs. 1 ZPO angreifen: Gemäß § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO, zuletzt geändert durch das Gesetz zur Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung vom 21.6.2018 (BGBl. I S. 863), ist § 544 ZPO bis einschließlich 31. Dezember 2019 mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht nur zulässig ist, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Entscheidungsgründe

II.

1.

Die statthafte und form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig. Die Berufung ist insbesondere ausreichend begründet. Soweit das Amtsgericht seine Entscheidung, den angefochtenen Versammlungsbeschluss für ungültig zu erklären, teilweise – bezüglich der Kosten für die Wasseruhren – darauf gestützt hat, diese Kosten seien „bei der Sonderumlage nicht ausdrücklich ausgewiesen”, haben es die Berufungskläger zwar versäumt, diese rechtliche Bewertung in ihrer Berufungsbegründung ausdrücklich anzugreifen. Dies ist allerdings unbeachtlich, da Streitgegenstand des Verfahrens lediglich die Gültigkeit des Beschlusses der Gemeinschaft über die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 38.000,– EUR ist. Dieser Beschluss, der ausschließlich nur die Höhe einer Sonderumlage festlegt, besteht nicht aus mehreren im Sinne von § 139 BGB teilbaren Regelungsgegenständen, weshalb es auch nicht zulässig wäre, den Beschluss teilweise für ungültig zu erklären (BGH v. 19.10.2012 – V ZR 233/11, ZWE 2013, 47, juris Tz. 9). Daraus folgt, dass die Berufungskläger nicht verpflichtet waren, sämtliche rechtliche Erwägungen des Amtsgerichts anzugreifen. Soweit die Kammer in der mündlichen Verhandlung eine teilweise Verwerfung der Berufung als unzulässig in Erwägung gezogen hat, hält sie hieran nicht weiter fest.

2.

Die Berufung ist auch begründet. Der angefochtene Beschluss verstößt – entgegen der Annahme des Amtsgerichts – nicht deshalb gegen die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung, weil er keine Beteiligung der Berufungskläger an den Kosten für die Sanierung des Dachbereichs und der Giebelwandfläche vorsieht. Die Freistellung der Berufungskläger von diesen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beruht auf § 13 Ziffer 8 der Gemeinschaftsordnung (GO), der ausdrücklich anordnet, dass die jeweiligen Sondereigentümer der Sondereigentumseinheiten 19 und 20 – dies sind die Berufungskläger – erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an der in ihrem Eigentum stehenden Dachgeschossflächen verpflichtet sind, das Hausgeld zu zahlen und dass bis zu diesem Zeitpunkt die entstehenden Kosten von den Sondereigentümern der übrigen Einheiten allein zu tragen sind. Die in § 13 Ziffer 8 GO zugunsten der Berufungskläger angeordnete Kostenfreistellung erfasst auch die hier im Streit stehenden Instandsetzungskosten und beschränkt sich nicht lediglich auf Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen.

Eine solche Beschränkung kann insbesondere der Regelung in § 13 Nr. 2 d) GO nicht entnommen werden. Allerdings sind nach dem Wortlaut dieser Klausel ausdrücklich nur die Aufwendungen für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vom Hausgeld erfasst. Einen klarstellenden Zusatz, ob auch die Kosten für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst sind oder nicht, enthält § 13 Nr. 2 d) GO nicht. Aus der Gesamtschau der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen ergibt sich indes mit hinreichender Klarheit, dass die Eigentümer dieser Einheiten nicht nur von den Kosten der Instandhaltung, sondern auch den Kosten der Instandsetzung befreit sein sollten.

Bei der Auslegung ist zunächst zu berücksichtigen, dass § 13 Nr. 2 GO zwar eine numerative Aufzählung derjenigen Kosten und Aufwendungen enthält, die Bestandteil des Hausgeldes sind, und dass Instandsetzungskosten, anders als Instandhaltungskosten ausdrücklich nicht erwähnt werden. Der Kläger verkennt aber, dass die Aufzählung keineswegs abschließend ist, was sich dem Wortlaut der Vorschrift bereits unmittelbar „Zum Hausgeld gehören insbesondere:”) entnehmen lässt. Die Wohnungseigentümer bleiben folglich berechtigt, selbst wenn man der strengen Auslegung des Klägers folgt – neben den Instand...