LG Berlin Urteil vom 28.09.2004 - 65 S 212/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Mieteransprüche bei formeller Unwirksamkeit einer Heizkostenabrechnung. Wohnraummiete: Umlage der Hauswartskosten

Orientierungssatz

1. Der Umstand, dass eine Heizkostenabrechnung formell unwirksam ist, hindert es nicht, dass die Mieter überzahlte Vorschüsse auf Grund eigenständiger Berechnung auf der Grundlage ihnen vorliegender Unterlagen zurückfordern können.

2. Eine Befreiung nach § 11 Abs. 1 Nr. 5 HeizkostenVO lässt sich nicht mit einer Befreiung von der Verpflichtung zur Anbringung von Thermostatventilen begründen.

3. Der Vermieter kann Hauswartskosten bei gleichzeitig in den Kosten enthaltenen Aufwendungen für Verwaltungs- und Instandhaltungsleistungen nur umlegen, wenn er einen Abzug nachvollziehbar vornimmt. Umgekehrt kann der Mieter bei Rückforderung der Vorschüsse die Hauswartskosten nur dann nicht berücksichtigen, wenn er deren fehlenden Anfall darlegt.

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 27.05.2004; Aktenzeichen 205 C 167/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27. Mai 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 205 C 167/03 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 646,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 371,46 € seit dem 22. Januar 2004 und aus 274,68 € seit dem 7. April 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet und war im Übrigen zurückzuweisen.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der Streit der Parteien über die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen nicht von vorrangiger Bedeutung ist, denn die Beklagten machen insoweit eine Rückforderung angeblich zuviel geleisteter Vorschüsse geltend, und hierfür ist maßgeblich, ob ihrer Berechnung eines Guthabens gefolgt werden kann oder nicht. Ähnlich wie bei der Rückforderung gezahlter Vorschüsse bei Nichtabrechnung durch den Vermieter (vgl. OLG Braunschweig, GE 1999, 1213; LG Köln, WuM 1989, 28), muss der Mieter eine eigenständige Berechnung auf der Grundlage der ihm vorliegenden Unterlagen anstellen, denn letztlich geht es ihm um die Rückzahlung angeblich zuviel geleisteter Vorschüsse.

Zunächst nehmen die Beklagten zu Recht von den Heizkostenabrechnungen einen Abzug von 15 % vor, denn ihnen steht insoweit ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkVO zu. Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser nämlich entgegen den Vorschriften der HeizkVO abgerechnet werden, hat der Mieter das Recht bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Vorliegend erfolgte die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entgegen den Vorschriften der HeizkVO. Grundsätzlich ist der Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser nach Verbrauch zu erfassen, § 4 HeizkVO, so dass demnach auch eine Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung besteht (§ 6 HeizkVO). Ausnahmen sehen insoweit nur die §§ 9a und 11 HeizkVO vor, deren Voraussetzungen vorliegend jedoch nicht gegeben sind. § 9a HeizkVO ist schon deshalb nicht anwendbar, weil es Geräte, die ausgefallen sein könnten, überhaupt nicht gibt. Ein Fall des § 11 Abs. 1 Nr. 5 HeizkVO, wonach die zuständige Landesbehörde unter besonderen Umständen von den Anforderungen der HeizkVO befreien kann, um einen unangemessenen Aufwand oder sonstige Härten zu vermeiden, liegt ebenfalls nicht vor. Soweit das Bezirksamt den Kläger von der Verpflichtung zum Einbau von Thermostatventilen befreit hat, liegt hierin keine Befreiung gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 5 HeizkVO; vielmehr ist das Bezirksamt insoweit nur im Rahmen des § 12 HeizkAIVO a.F. tätig geworden. Thermostatventile sind aber keine Wärmeverbrauchserfassungsgeräte, sondern sollen nur die Dosierung der Wärmezufuhr regulieren helfen. Für die Erfassung des Wärmeverbrauchs sind Thermostatventile nicht geeignet, so dass die Befreiung von deren Einbau nicht gleichzeitig eine Befreiung vom Einbau von Wärmeerfassungsgeräten darstellt. Dass die Anbringung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, § 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizkVO, hat der Kläger nicht substantiiert dargetan. Wieso zum Beispiel keine Heizröhrchen angebracht werden können, ist nicht einsichtig und vom Kläger auch gar nicht dargetan worden. Soweit sich der Kläger auf das Gutachten der TPG beruft, hat dieses nur festgestellt, dass sich die Kosten für die Realisierung der Forderung gemäß § 7 Abs. 2 HeizAnIV (selbstständig wir...