LG Berlin Urteil vom 21.12.1999 - 64 S 314/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertrag: Wirksamkeit einer Vorfälligkeitsklausel bei Anzeigepflicht der Aufrechnung oder Zurückbehaltung

Leitsatz (amtlich)

Eine Vorfälligkeitsklausel im Mietvertrag ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer unwirksam, wenn der Mieter vor Aufrechnung oder Rückbehaltung wegen einer Geldforderung dies mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß.

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 16. Juni 1999 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Köpenick - 12 C 82/98 - zu 1. teilweise abgeändert:

Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtschuldner mit Frau ... 2.885,00 DM nebst 4% Zinsen von 1.710,00 DM seit dem 4. September 1998 und von weiteren 1.175,00 DM seit dem 1. Oktober 1998 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Zinsanspruches wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den außergerichtlichen Kosten der zweiten Instanz trägt die der Kläger der Beklagte zu 2) zur Hälfte sowie die Kläger die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1); im Übrigen tragen sie die Parteien selbst.

Von den Gerichtskosten der zweiten Instanz tragen die Kläger 17/100 und der Beklagte zu 2) 83/100.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.

II.

Die Berufung ist nach Rücknahme des Rechtsmittels gegen die Beklagte zu 1) bis auf einen geringfügigen Teil des Zinsanspruches begründet. Den Klägern steht der erstinstanzlich geltend gemachte Mietzinsanspruch gegen den Beklagten zu 2) für die Monate Juni, August und September 1998 über insgesamt 2.885,00 DM gemäß §§ 535 S. 2,557 Abs. 1 BGB zu.

Die Beklagten haben für diese Monate keinen Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung an die Kläger gezahlt. Der Anspruch ist auch nicht durch die Aufrechnung des Beklagten zu 2) mit dem Anspruch auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution gemäß § 389 BGB erloschen. Denn der Beklagte zu 2) war nicht berechtigt, die Aufrechnung mit Schriftsatz vom 1. Februar 1999 allein zu erklären. Denn ihm stand zu diesem Zeitpunkt der Rückzahlungsanspruch nicht allein zu.

Der Beklagte zu 2) war zusammen mit der Beklagten zu 1) Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Beide Mieter bilden aus diesem Grund eine BGB-Gesellschaft mit der Folge, dass sie Ansprüche aus dem Mietverhältnis nur gemeinsam geltend machen können, da es sich um eine Gesellschaftsforderung handelt. Auch die Leistung der Kaution erfolgte im Hinblick auf den Gesellschaftszweck (Abschluss des Mietvertrages und gemeinsame Nutzung der Wohnung), weshalb es unerheblich ist, dass der Beklagte zu 2) nach seinem unbestrittenen Vortrag die Kaution allein aus seinem Vermögen in bar geleistet hat. Der Hinweis des Amtsgerichts auf § 422 BGB greift nicht. Denn ebenso wie § 432 Abs. 1 BGB, der bei einer BGB-Gesellschaft keine Anwendung findet, wenn es sich bei der Geltendmachung der Forderung - wie hier - um einen Akt der Geschäftsführung handelt (vgl. Palandt/Heinrichs, 55. Aufl., § 432 RN 5), kann ein Gesellschafter allein nicht mit einem Anspruch der Gesellschaft aufrechnen. Für die Tatsache, dass es sich mangels Auseinandersetzung um einen Anspruch der Gesellschaft handelt, spricht auch der Umstand, dass die Beklagte zu 1) ihren Rückzahlungsanspruch an den Beklagten zu 2) abgetreten hat. In diesem Zusammenhang reicht auch der Vortrag des Beklagten zu 2), er habe sich mit der Beklagten zu 1) dahingehend geeinigt, dass im Außenverhältnis ihm allein der Rückforderungsanspruch gegen die Kläger zustehe, nicht aus. Denn der Beklagte zu 2) könnte nur bei einer Auseinandersetzung der Gesellschaft wirksam allein über diesen Anspruch verfügen. Diese Auseinandersetzung hat der Beklagte zu 2) nicht ausreichend dargelegt, wenn man bereits zu seinen Gunsten unterstellt, dass er sich den schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten zu 1) zweiter Instanz zu eigen gemacht hat. Denn es fehlt an Vorbringen, wie sich die Beklagten insgesamt auseinandergesetzt haben. Eine teilweise Auseinandersetzung der Gesellschaft ist nicht möglich; vielmehr müssen die Gesellschafter alle in Betracht kommenden Ansprüche regeln und hierzu eine Vereinbarung treffen (vgl. Palandt/Heinrichs, 55. Aufl., § 730 RN 6).

Der Beklagte zu 2) hat auch nicht dargetan, den Anspruch allein geltend machen zu können. Denn er hat nicht vorgetragen, durch den Gesellschaftsvertrag oder durch Einzelermächtigung seitens der Beklagten zu 1) dazu ermächtigt gewesen zu sein. Die in zweiter Instanz erklärte Abtretung der Beklagten zu 1), die auch in eine Ermächtigung umgedeutet werden könnte, ist unerheblich. Auf die Aufrechnung des Beklagten zu 2) vom 1. Februar 1999 hat sie keinen Einfluss. Eine erneute Aufrechnung ist nicht möglich, weil die Kläger mittlerweile mit Schriftsatz vom 1. März 1999 ihrerseits die Aufrechnung gegen die Kaution mit...