LG Berlin Urteil vom 20.06.1997 - 64 S 527/96

Verfahrensgang

AG Berlin-Spandau (Urteil vom 30.09.1996; Aktenzeichen 6 C 190/96)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30. September 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau – 6 C 190/96 – abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 8.838,09 DM nebst 4 % Zinsen aus 4.613,40 DM seit dem 22. November 1995 sowie 4 % Zinsen aus 4.224,69 DM seit dem 18. Juni 1996 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 30. September 1996 ist zulässig.

III.

Die Berufung ist ganz überwiegend begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Rückzahlung des Baukostenvorschusses und der geleisteten Mietkaution zu, weil das Mietverhältnis zwischen der … und der Klägerin zum 31. August 1995 durch die Kündigung der Klägerin gemäß § 9 MHG beendet wurde.

Die Klägerin kann ihre Zahlungsansprüche gegen die Beklagten geltend machen, da diese unstreitig Gesellschafter der …, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags am 03. Juni 1994 waren.

Der Klägerin stand ein Kündigungsrecht nach § 9 MHG zu, da die … ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gegenüber der Klägerin gestellt hat.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob aufgrund der Förderung durch die … und der damit verbundenen Reduzierung der Fördermittel alle 15 Monate die … wie vertraglich vereinbart, die Miete außerhalb der Regelung des MHG erhöhen durfte. Denn jedenfalls liegt eine Mieterhöhung nach § 2 MHG für denjenigen Teil der Miete vor, der die nicht geförderte Fläche der Wohnung der Klägerin betraf.

Die Dekorum Hausverwaltung erhöhte mit Schreiben vom 08. Mai 1995 die Miete um insgesamt 88,07 DM. In dieser Mietzinserhöhung war auch ein Betrag von 7,86 DM enthalten, der die 10,48 m² große, nicht geförderte Wohnfläche betraf.

Bei dieser Erhöhung handelte es sich nicht um eine Erhöhung aufgrund einer Staffelmietvereinbarung (§ 10 Abs. 2 MHG). Denn dies ergibt sich bereits daraus, daß sämtliche Voraussetzungen für eine Staffelmietvereinbarung in der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht eingehalten wurden. So wird die Miete für die Dauer der Förderungsvereinbarung von 15 Jahren angepaßt, obwohl nach § 10 MHG nur eine Festlegung auf 10 Jahre möglich ist. Ferner wird der Zeitpunkt der Mieterhöhung nicht festgelegt und auch nicht die konkrete Erhöhung der Miete. Ferner sieht der Vertrag daneben Erhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG vor. Auch die Beklagten selber vertreten nicht die Auffassung, die Miete im Wege einer Staffelmietvereinbarung erhöht zu haben.

Damit konnte jedoch die Klägerin nach § 9 MHG kündigen, da sie die Mieterhöhung nur so verstehen konnte, daß die … die Miete nach § 2 MHG erhöhen wollte. Denn eine andere Möglichkeit der Mieterhöhung ist nicht ersichtlich.

Soweit die Beklagten sich darauf berufen, es habe sich nur die Zahllast der Klägerin erhöht, so ergibt sich daraus nichts anderes. Denn es bleibt offen, was die Beklagten damit meinen. Könnte man noch hinsichtlich der geförderten Wohnfläche davon ausgehen, daß die … im Rahmen ihrer Förderung einen Teil der Miete für die Klägerin zahlt und so bei Rückführung der Förderung der Differenzbetrag von der Klägerin zu übernehmen sei, so kann dies für die nicht geförderte Fläche kaum gelten. Sollten die Beklagten der Auffassung sein, daß es sich eigentlich nicht eine Mieterhöhung handele, weil ein höherer Mietzins vereinbart worden sei als die Klägerin am Anfang zahlen müsse und der Mietzins schrittweise an den „eigentlichen” Mietzins angepaßt werde, so wäre dies nur eine andere Konstruktion für eine Staffelmietvereinbarung, die den Anforderungen des § 10 Abs. 2 MHG genügen müßte.

Unschädlich ist auch, daß das Mieterhöhungsbegehren nicht den Erfordernissen des § 2 MHG entspricht. Denn die Kündigung des Mieters setzt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters voraus (Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum, 2. Auflage, § 9 MHG Rdnr. 2). Nach Sinn und Zweck der Regelung soll es dem Mieter ermöglicht werden, dann, wenn der Vermieter die Miete erhöht, das Mietverhältnis zu beenden, um so einer Erhöhung der Mietzahlungen zu entgehen. Dabei besteht diese Notwendigkeit zwar nur dann, wenn eine wirksame Mieterhöhung besteht; jedoch kann dem Mieter nicht zugemutet werden, dies gegebenenfalls erst gerichtlich prüfen zu lassen. Der Vermieter hat demgegenüber die Möglichkeit zuvor zu überlegen, ob er ernstlich eine erhöhte Miete fordern will und das Risiko einer vorzeitigen Kündigung des Mieters eingehen will.

Dies kann nur dann nicht gelten, wenn auch für den Mieter eindeutig und zweifelsfrei erkennbar ist, daß das Mieterhö...