LG Berlin Urteil vom 17.03.2003 - 67 S 322/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Urteil vom 08.08.2002; Aktenzeichen 21a C 130/02)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. August 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding –21a C 130/02– wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Hohe des beizutreibenden Betrages abzuwenden.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung …, 2. OG rechts … Berlin. Die Beklagte ist Mieterin dieser Wohnung.

Gemäß § 3 des Mietvertrages betrug der monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats fällige Mieteins 212,69 DM zzgl. Betriebskosten von 150,00 DM und Heizkosten von 50,00 DM, insgesamt 412,69 DM = 211,01 EUR.

In § 3 des Mietvertrages heißt es wörtlich:

„Die Wohnung unterliegt bis zum 31.12.2001 der sozialen Mietpreisbindung. …

Die monatliche Netto-Kaltmiete beträgt zur Zeit 212,69 DM.

Es wird folgende Staffelmiete vereinbart:

– Die erste Staffel beträgt 500 DM, wird jedoch erst nach Auslaufen der sozialen Mietpreisbindung im Januar 2002 fällig.”

Am 31.12.2001 lief die soziale Mietpreisbindung aus.

Der Kläger geht in Bezug auf § 3 des Mietvertrages davon aus, dass sich der Mietzins ab Januar 2002 auf 500,00 DM netto kalt zzgl. 150,00 DM Betriebskosten und 50,00 DM Heizkosten, insgesamt also auf 700,– DM = 357,90 EUR erhöht hat. Die Beklagte zahlt für die Monate Januar 2002 bis Mai 2002 weiterhin den ursprünglich geschuldeten Mietzins in Höhe von 211,01 EUR und erkennt die monatliche Mieterhöhung aus § 3 des Mietvertrages nicht an.

Mit der Klage macht der Kläger die dadurch entstandenen Mietzinsrückstände für die Monate Januar 2002 bis Mai 2002 zunächst in Höhe von 1.278,20 EUR, nach teilweise Klagerücknahme in Höhe von 734,45 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB aus 146,89 EUR seit dem 7. Januar, dem 6. Februar, dem 6. März, dem 5. April und dem 7. Mai 2002 geltend.

Das Amtsgericht Wedding hat die Beklagte vollumfänglich antragsgemäß verurteilt.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Wedding –21 a C 130/2002– wird Bezug genommen.

Gegen dieses am 8. August 2002 verkündete Urteil, das der Beklagten am 9. August 2002 zugestellt worden ist, hat die Beklagte mit einem am 9. September 2002 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am 4. Oktober 2002 eingegangenen Schriftsatz begründet.

In der Berufungsbegründung beruft sich die Beklagte darauf, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruhe, weil das Amtsgericht zu unrecht davon ausgegangen sei, dass die zwischen den Parteien getroffene Staffelmietvereinbarung wirksam sei. Tatsächlich sei die Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag über eine preisgebundene Neubauwohnung unwirksam, sofern die Staffelmieterhöhung den Zeitraum nach Ablauf der Wohnungsbindung betreffe.

Ergänzend behauptet sie, das Amtsgericht habe sich nicht hinreichend mit der diesbezüglich vorhandenen Judikatur auseinandergesetzt und sei deshalb zu einem unzutreffenden Ergebnis gelangt.

Die Beklagte beantragt,

das am 08.08.2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 21 a C 130/2002– aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.

Für das Berufungsverfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die Zivilprozessordnung in der seit 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist.

1. Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufungsbegründungsschrift enthält auch die nach § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO erforderlichen Angaben, insbesondere die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden und die Bezeichnung der Umstände aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die Entscheidung ergibt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

2. Die Berufung ist unbegründet.

a) Das Amtsgericht Wedding ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klage begründet ist. Der Kläger hat gemäß § 535 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzins für die Monate Januar bis Mai 2002 in Höhe von 734,45 EUR, weil die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung einer Staffelmiete, die erst nach Ablauf der Preisbindung gelten soll, aus Sicht der Kammer wirksam ist. (so auch LG Berlin, NJW-RR 1991, 1040; LG Berlin, GE 1995, 701; LG Berlin, MM 1989, 85; AG Tiergarten, GE 1996, 267)

Nach der Rechtsprechung des OLG Hamm sind Staffelmietverträge auch im preisgebundenen Wohnungsbau gemäß § 10 Abs. 2 MHG grundsätzlich als Ausdruck der Vertragsfreiheit des § 305 BGB zulässig. (OLG Hamm, RE vom 29.01.1993, WuM 1993, 108; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei p...