LG Berlin Urteil vom 17.03.1983 - 61 S 165/82

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 25.02.1982; Aktenzeichen 10 C 523/81)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 25. Februar 1982 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Der Kläger nimmt als Vermieter den Beklagten als seinem Mieter auf Räumung und Herausgabe der ihm vermieteten, preisgebundenen Altbauwohnung in anspruch.

Er stützt die Räumungsklage auf die wegen angeblichen Zahlungsverzugs auf § 554 des BGB gegründete Kündigung vom 6. Oktober 1981. Das Beseitigungsschreiben nimmt auf „hohe” Mietrückstände, Insbesondere für die Monate September 1981 und Oktober 1981 à 470,51 DM Bezug.

Der vom Kläger eingereichte Kontoauszug weist für Oktober 1981 eine Zahlung des Beklagten von 77,68 DM aus.

Der Beklagte wendet gegenüber, den nach Monaten bezeichneten Mietzinsansprüchen Aufrechnung mit Aufwendungsersatzansprüchen von insgesamt 711,32 DM ein. Diesen Betrag hat er zur Beseitigung von Mangeln aufgewendet. Der Kläger hatte auf sein Mahnschreiben vom 13. Mai 1981 nicht reagiert; der Beklagte hatte die Aufrechnung alt Schreiben vom 18. August 1981 angekündigt.

Der Beklagte wendet ferner ein, die in das Soll gestellten Kaltmieten seien preisrechtlich zum Teil unzulässig.

Die Preisstelle für Mieten des Bezirksamtes Wilmersdorf von Berlin hat durch Bescheid vom 13. Juli 1982 die Stichtagsmiete unter Darlegung der aus der sog. Stopmiete sich ergebenden preisrechtlichen zulässigen Miete per 31. Dezember 1978 auf 317,57 DM festgesetzt.

Durch Urteil vom 25. Februar 1982, auf das Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Gegen dieses dem Kläger am 18. März 1982 zugestellte Urteil richtet sich dessen am 14. April 1982 eingegangene Berufung, die er am 29. April 1982 begründet hat.

Der Kläger stützt die Kündigung ausdrücklich auch auf die „alten Rückstände” aus der Zeit von Mai 1976 bis September 1981 und meint, der Beklagte sei mit einem für die fristlose Kündigung ausreichendem Betrag in Verzug gewesen, als die Kündigung zuging, da auf Grund eines früheren Rechtsstreits durch Urteil des Kammergerichts die Höhe des preisrechtlich zulässigen Mietzinses, einschließlich des Möblierungszuschlages von monatlich 60,– DM, geklärt gewesen sei. Die von dem Beklagten vorgenommenen Mietzinskürzungen seien nicht nachvollziehbar gewesen. Angebliche Nacharbeiten, die die Aufrechnung begründen sollen, habe er durchführen lassen.

Der Kläger beantragt,

unter Änderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an ihn die 2 1/2-Zimmerwohnung in … Vorderhaus, 4. Obergeschoß, rechts geräumt herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er hält die amtsgerichtliche Entscheidung für zutreffend, beruft sich erneut auf das Mietpreisrecht und erhebt hinsichtlich der alten angeblich rückständigen Mietzinsen Verjährungseinrede.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer im zweiten Rechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen,

Entscheidungsgründe

Die statthafte Berufung wahrt die gesetzlichen Formen und Fristen und ist mithin zulässig, denn der nötige Wert der Beschwer ist ebenfalls gegeben. Begründet ist das Rechtsmittel indessen nicht; das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Dem Kläger steht der Räumungs- und Rückgabeanspruch aus § 556 Nr. 1 des BGB nicht zu, denn Voraussetzung dafür ist, daß das Mietverhältnis beendet wäre. Das aber ist nicht der Fall, denn nach dem gegebenen Sachstand ist nicht feststellbar, daß die Voraussetzungen vorliegen, unter denen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 554 des BGB begründet ist.

Soweit der Kläger seine Kündigung auf angeblich rückständigen Mietzins für September und Oktober 1981 stützt, dringt zum Teil die Aufrechnung des Beklagten durch. Dieser hatte den Kläger gemahnt, die durch den Rohrbruch im Januar 1981 entstandenen Mängel (Küche/Bad) zu beseitigen. Die Behauptung des Klägers, die Firma … habe die Mangelfolgeschäden in seinem Auftrag beseitigt, wird durch die Rechnung dieser Firma vom 30. Juni 1980 widerlegt; denn sie lautet auf den Beklagten. Der Kläger hat keine Unterlagen eingereicht, die seinen Vortrag stützen könnten.

Der Beklagte hat die Aufrechnung im August 1981 schriftlich angekündigt, was angesichts des im Mietvertrag vereinbarten Aufrechnungsverbots (§ 8 des Mietvertrages in Verbindung mit § 552, a des BGB) allerdings für die Septembermiete verspätet war. Diese Miete blieb daher ungetilgt.

Getilgt wurde dagegen der Mietzins für Oktober 1981. wobei dahingestellt bleiben kann, ob der vom Kläger in das Soll gestellte Kaltmietzinsbetrag preisrechtlich zulässig war, soweit darin kein Möblierungszuschlag von 60,– DM enthalten ist. Denn ohne diesen Zuschlag betrug nach den Angaben des Klägers der Kaltmietzins im Oktober 1981 311,35 DM, der Warmmietzins 406,35 DM. Zieht man davon die Zahlung der 77,68 DM ab, so bleiben 328,67 DM nach dem Klagevortrag offen. Diese wurden durch die ...