LG Berlin Urteil vom 15.10.1999 - 63 S 92/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formularmietvertrag: Verpflichtung des Mieters von Wohnraum zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts

Leitsatz (amtlich)

Ist in einem Formularmietvertrag der Mieter nicht nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern auch zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts, ist allein die Zusatzverpflichtung unwirksam, während die Regelung über Schönheitsreparaturen davon nicht betroffen ist.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen -- das am 16. Dezember 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 103 C 264/98 - geändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 13.163,91 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. September 1998 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 17 % und der Beklagte 83 % zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.

Der Klägerin kann gemäß § 326 Abs. 1 BGB Zahlung von 13.163,91 DM als Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verlangen.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist er aufgrund der vertraglichen Regelung in S 4 Nr. 9 des Mietvertrags zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Regelung ist nicht deshalb unwirksam, weil in dem in 5 13 des Mietvertrags aufgeführten Arbeiten auch das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens enthalten ist. Dem Beklagten ist zuzugeben, dass letzteres nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt, sondern vielmehr Teil der Instandsetzungspflicht des Vermieters ist, deren Abwälzung auf den Mieter durch vorformulierte Vertragsklauseln grundsätzlich gemäß § 9 AGBG unwirksam ist. Das führt indes nicht zur Unwirksamkeit des gesamten in § 13 des Mietvertrags enthaltenen Katalogs. Denn man kann den unwirksamen Teil, der sich hier auf die Arbeiten am Parkett bezieht, wegstreichen, ohne dass der Sinn und die sprachliche Verständlichkeit der verbleibenden Regelung darunter leidet (BayObLG WuM 1997, 362). Es kann insoweit keinen Unterschied machen, ob für jede der genannten Arbeiten eine eigene Klausel verwendet worden wäre. Im Übrigen würde auch die Unwirksamkeit des Katalogs in § 13 des Mietvertrags insgesamt nicht zur Unwirksamkeit der Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen in § 4 Nr. 9 des Mietvertrags führen. Denn die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfordert nicht, dass der Umfang der geschuldeten Arbeiten ausdrücklich festgelegt ist. Dieser kann vielmehr durch Auslegung ermittelt werden (BGH NJW 1985, 480).

Der Beklagte ist von der Klägerin mit Schreiben vom 4. Februar 1998 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Vornahme der im Einzelnen bezeichneten Arbeiten aufgefordert worden.

Der von der Klägerin anhand des von ihr eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Hecht vcm 15. März 1998 geschilderte Zustand der Wohnung rechtfertigt einen Schadensersatzanspruch in der eingangs genannten Höhe. Ohne Erfolg wendet der Beklagte ein, der Sachverständige stelle an die Ausführung zu hohe Anforderungen, indem er bei der Beurteilung der Arbeiten die VOB zugrunde lege. Denn der Mieter schuldet die sach- und fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen. Hierbei sind die Regelungen der VOB ein Anhalt für eine sach- und fachgerechte Arbeit.

Den von dem Sachverständigen Hecht in dem Gutachten aufgeführten Mängeln tritt der Beklagte nicht hinreichend entgegen. Es kommt nicht darauf an, dass er (las Zimmer 1 1h Jahre vor seinem Auszug renoviert haben will. Abgesehen davon, dass er nicht angibt, welche Arbeiten konkret vorgenommen worden sind, steht dies den Feststellungen des Sachverständigen nicht entgegen, wonach insbesondere der Anstrich ungleichmäßig und striemig aufgetragen war. Die pauschale Behauptung, der Anstrich sei ordnungsgemäß stellt kein konkretes Eingehen auf den Vortrag der Klägerin dar. Entsprechendes gilt in Bezug auf den Anstrich der Türen. Soweit der Beklagte Beschädigungen der Fußleisten durch das Abschleifen der Dielen behauptet, sind diese vom Sachverständigen bei seiner Besichtigung - nach Abschleifen der Dielen - nicht festgestellt worden. Im Übrigen lassen, spätere Schäden den zunächst entstandenen Schadensersatzanspruch nicht nachträglich entfallen. Entgegen der Auffassung des Beklagten gehört auch das Verschließen von Rissen im Zimmer 2 zu den malermäßigen Vorarbeiten im Rahmen von Schönheitsreparaturen. Anhaltspunkte für bauseitige Schäden sind nicht ersichtlich. Das Überdecken von Rissen mittels Klebestreifen, die sich im Anstrich abzeichnen, stellt keine ordnungsgemäße Ausführung von Schönheitsreparaturen dar. Der Beklagte ist. auch nicht den Feststellungen des Sachverständigen und damit dem Vorbringen der Klägerin entgegengetreten, dass im Zimmer 2 die Raufasertapeten in nicht unerheblichen Umfang überlappt verklebt waren. Hinsichtlich der Beschädigungen der Lackierung der Tür zum Bad/WC gilt...