LG Berlin Urteil vom 14.11.2003 - 63 S 175/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Aufrechterhaltung wirksamer trennbarer Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen

Orientierungssatz

Sind dem Wohnungsmieter formularmäßig in zulässiger Weise laufende Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan überbürdet worden, kann hiervon eine unzulässige Überwälzung von infolge von höherer Gewalt oder Modernisierungsmaßnahmen notwendig werdender Schönheitsreparaturen getrennt werden. Diese isoliert trennbare Klausel ist als unwirksam ersatzlos zu streichen, so daß es bei einer turnusmäßigen Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen bleibt.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 1. April 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 3 C 87/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Die Klägerin verfolgt ihre in erster Instanz gestellten Anträge mit der Berufung weiter.

Die gemäß §§ 511ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf welche die Kammer Bezug nimmt, unbegründet. Die Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen auf die Klägerin gemäß § 4 Abs. 5 und § 13 des Mietvertrages ist wirksam. Zwar wäre die Überbürdung einer Anfangsrenovierungspflicht - auch im Wege einer Bedarfsklausel - in Verbindung mit den laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 9 ABGB unwirksam (vgl. die von beiden Parteien in Bezug genommene Entscheidung LG Berlin 63 S 512/99 m.w.N.), jedoch liegt eine solche oder vergleichbare Vereinbarung hier nicht vor.

In § 13 des Mietvertrages heißt es:

"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen (Außentür von innen) und Fenster (nur von innen und sofern keine Kunststofffenster eingebaut sind). Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen und ist der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Fälligkeit, gerechnet ab Vertragsbeginn, verpflichtet, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich fach- und sachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen.

Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen	alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten	alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen	alle 7 Jahre.

Die vereinbarten Fristen beginnen zu laufen mit der Übergabe der Wohnung.

Der Mieter hat alle während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen, wobei die Verpflichtung mit Überlassung der Wohnung an den Mieter beginnt.

Der Mieter verpflichtet sich, auch die durch höhere Gewalt erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen. Bei Modernisierung werden die dadurch erforderlichen Schönheitsreparaturen entweder nach Wahl der Vermieterin durch diesen oder auf dessen Aufforderung durch die Mieter auf Kosten des Mieters durchgeführt."

§ 13 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrages sieht vor, dass die Schönheitsreparaturen bei ihrer Fälligkeit, gerechnet ab Vertragsbeginn, unverzüglich auszuführen sind. Wann eine Fälligkeit vorliegt, regelt der Fristenplan in Satz 3, dabei mit dem erneuten Hinweis, dass die Fristen mit der Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen. Demnach laufen die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn, so dass frühestens drei Jahre nach Vertragsbeginn die laufenden Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen erstmals teilweise ablaufen. Der Regelungsinhalt der Pflicht zur "unverzüglichen" Ausführung der Arbeiten beschränkt sich darauf, dass die Schönheitsreparaturen nach Ablauf der für ihre Fälligkeit vorgesehenen Fristen sodann unverzüglich auszuführen sind. Einen weitergehenden Erklärungsinhalt ist der Regelung nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht beizumessen. Eine Unklarheit ist der Vereinbarung ebenfalls nicht zu entnehmen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist mit der Fälligkeit im Vertragssinn ausweislich des eindeutigen Wortlauts des Mietvertrages gerade nicht gemeint, dass diese unabhängig vom Ablauf der genannten Fristen sofort nach Vertragsbeginn eintreten soll. Auch soweit die Klägerin davon ausgehen sollte, dass mit der Verpflichtung zur Ausführung der Arbeiten "bei Fälligkeit" der Zeitpunkt gemeint sei, indem die Schönheitsreparaturen umgangssprachlich "fällig" sind, ergibt sich keine abweichende Beurteilung. Es mag zutreffend sein, dass nach dem Vortrag der Klägerin die Wohnung bei Vertragsbeginn in einem entsprechend schlechten Zustand war und man die R...