LG Berlin Urteil vom 13.08.2013 - 85 S 177/12 WEG

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 08.11.2012; Aktenzeichen 74 C 55/12)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 20.02.2014; Aktenzeichen 5 StR 647/13)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin zu 1) wird das am 8. November 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg –74 C 55/12– unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 31. Mai 2012 zu TOP 1 B wird für ungültig erklärt, soweit dort beschlossen worden ist, dass der „geänderte Abrechnungsschlüssel … erstmals für die noch nicht beschlossene Jahresabrechnung des Kalenderjahres 2011 angewandt werden” soll. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin zu 1) zu 45 %, der Kläger zu 2) zu 50 % und die Beklagten zu 5 % zu tragen. Dies gilt auch für die außergerichtlichen Kosten der Beklagten. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1) haben die Klägerin 90 % und die Beklagten 10 % zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2) trägt dieser selbst.

Die Kosten der Berufung tragen die Klägerin zu 90 % und die Beklagten zu 10 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Hinsichtlich des Tatbestands wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 8. November 2012, das der Klägerin zu 1) am 13. November 2012 zugestellt wurde, abgewiesen. Hiergegen hat die Klägerin zu 1) mit Schriftsatz vom 15. November 2012 – beim Landgericht am 16. November 2012 eingegangen – Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 14. Februar 2013 mit Schriftsatz vom 14. Februar 2012 – bei Gericht am selben Tage eingegangen – begründet hat.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des am 08.11.2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg zum Geschäftszeichen 74 C 55/12 die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.05.2012 zu Top 1 A (Beschlussfassung über die Anerkennung der neu erfassten und berechneten Wohnflächen gemäß Stand 23.04.2012) sowie TOP 1 B (Beschlussfassung über Änderung der Kostenverteilung der Gemeinschaftskosten auf der Grundlage der Wohnflächen gemäß TOP 1 A) ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Beide Parteien wiederholen im Wesentlichen ihre erstinstanzlich vorgetragenen Ansichten.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig. In der Sache hat sie teilweise Erfolg.

Der Beschluss vom 31. Mai 2012, durch den die von der Architektin erstellte Wohn-/Nutzflächenberechnung vom 23. April 2012 als verbindlich anerkannt worden ist und die in den Teilungserklärungsurkunden aufgeführten Wohn-/Nutzflächen ersetzt worden sind, ist nicht für ungültig zu erklären, da er ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG entspricht.

Die Klägerin hat innerhalb der Klagebegründungsfrist bemängelt, dass in der beschlossenen Wohnflächenberechnung die Terrassen zu Unrecht zu 50 % der Wohnfläche zugerechnet worden seien, während § 4 der WohnflächenVO eine Regelanrechnung von lediglich 25 % vorsehe und nur in hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen eine Anrechnung von 50 % zulässig sei.

Diese Einwände stehen der Annahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entgegen. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist die WohnflächenVO im Verhältnis der Wohnungseigentümer nicht unmittelbar anwendbar (vgl. AG Dortmund ZMR 2010, 887, 888). Die Wohnungseigentümer sind mithin nicht gehalten, die Vorschriften dieser Verordnung einzuhalten. Die Verordnung kann zwar im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts ergänzend herangezogen werden. Auch in diesem Falle stellt die Verordnung aber nur eine Richtlinie dar, von der die Wohnungseigentümer in einzelnen Punkten nach ihrem Ermessen abweichen können. Auch wenn die die Wohnflächenberechnung erstellende Architektin ihrer Berechnung die Wohnflächenberechnung zugrunde gelegt haben mag, folgt hieraus nicht, dass sie bzw. die Wohnungseigentümer ihr auch in Bezug auf die Anrechnung der Terrassenflächen folgen müssen. In Anbetracht des Umstands, dass die hälftige Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in Berlin – jedenfalls im Mietrecht – nach ständiger Rechtsprechung als ortsüblich angesehen wird (vgl. LG Berlin GE 2011, 1086, 1087), wird eine solche Anrechnung auch im Wohnungseigentumsrecht nicht als ermessensfehlerhaft angesehen werden können.

Der Beschluss über die genaue Festlegung der anteiligen Wohn- und Nutzflächen ist auch nicht nichtig aufgrund fehlender Beschlusskompetenz. Denn dieser stellt grundsätzlich keine Änderung der Teilungserklärung dar, sondern konkretisiert diese in der Regel nur (vgl. Niedenführ u.a., WEG, § 16 Rdn. 11; KG NZM 2002, 261). Die Klägerin hat keine Angaben darüber gemacht, dass in der Teilungserklärung bereits verbindlich die konkreten Wohn- und Nutzflächen festgelegt wurden. Hiergegen s...