LG Berlin Urteil vom 13.01.2004 - 64 S 334/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Vereinbarung einer Mietminderungsquote für verschiedene Mängel. Wohnraummiete: Ausschluß der Mietminderung wegen Vermieterhinweis auf Bauarbeiten und Mietvertragsvereinbarung. Wohnraummiete: angemessene Mietminderung für diverse Mängel. Wohnraummiete: Anforderungen an eine ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe

Orientierungssatz

1. Das Angebot eines Vermieters, sich wegen verschiedener Wohnungsmängel auf eine Mietminderungsquote zu einigen, hat der Mieter nicht angenommen, wenn er unabhängig davon Miete in unterschiedlicher Höhe zahlt und die Zahlungen die vom Vermieter vorgeschlagene Höhe jedenfalls nicht erreichen.

2. Eine Mietminderung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter (bei Vertragsschluß) auf Bauarbeiten am Haus hinweist und im Mietvertrag vereinbart ist, daß die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wird.

3. Als Minderungsquoten ergeben sich:

a) 7% für Mängel im Bad (davon 5% für Geruch; Armaturen, Wanne und Fliesen verkeimt; Duschwand verkalkt, verkeimt und verdreckt);

b) 0,5% für eine lose Steckdose in der Küche;

c) 1% für eine stark verkalkte Toilette;

d) 2% für ein Loch im Badfußboden;

e) 10% für Baulärm (Auffräsen von Wänden zur Verlegung von Leitungen und Rohren nicht durchgehend an Werktagen); und

f) 10% für einen Bordellbetrieb im Wohnhaus.

4. Zur ordnungsgemäßen Rückgabe der (gekündigten) Wohnung reicht eine Schlüsselrückgabe an den Hausmeister nicht aus, so daß der Mieter bis zur Wohnungsrückgabe an den Vermieter oder die Hausverwaltung Nutzungsentschädigung schuldet.

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 22.06.2004; Aktenzeichen 5 StR 231/04)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 4. August 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 237 C 10/03 - abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 3.141,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 2.529,81 € seit dem 5. Dezember 2002 und aus 611,27 € seit dem 10. März 2003 zu zahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 49/100 und die Beklagte 51/100 zu tragen.

Wegen eines Teilbetrages von 235,72 € nebst anteiligen Zinsen wird die Berufung verworfen; im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger 11/20 und die Beklagte 9/20 zu tragen

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages.

Gründe

Von der Darstellung der in § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO genannten Angaben wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Für das Verfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist.

I. Die Berufung ist unzulässig, soweit der Kläger mit ihr den in erster Instanz abgewiesenen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2000/2001 weiter verfolgt. Der Kläger hat insoweit zwar einen Antrag gestellt, sich wegen dieses Teils der Klageforderung, die einen selbständigen Streitgegenstand bildet, nicht mit der angefochtenen Entscheidung auseinander gesetzt. Der Kläger führt an keiner Stelle der Berufungsbegründung aus, warum er das angefochtene Urteil für falsch hält.

Die im Übrigen statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

II. Die Berufung hat in der Sache dem Grunde nach Erfolg, soweit der Kläger weitere Miete für die Monate August 2002 bis Januar 2003 begehrt, während sie im Übrigen unbegründet ist.

1.) Soweit der Kläger rückständige Miete bzw. für Januar 2003 Nutzungsentschädigung geltend macht, ist ihm dahingehend zu folgen, dass es eine Einigung der Parteien über eine bestimmte Minderungsquote oder einen Minderungsbetrag nicht gibt. Die Beklagte hat das Angebot des Klägers nicht angenommen. Ausdrücklich erfolgte die Annahme nicht. Aber auch durch schlüssiges Verhalten hat die Beklagte das Angebot nicht angenommen. Denn ihren Zahlungen in der Folgezeit, die in unterschiedlicher Höhe erfolgten und die vom Kläger vorgeschlagene Höhe in keinem Fall erreichten, war ein entsprechender Erklärungsinhalt nicht zu entnehmen.

Soweit der Kläger hingegen meint, aufgrund der Regelung im Mietvertrag sei die Wohnung mangelfrei und die Beklagte zur Minderung nicht berechtigt gewesen, kann dem nicht gefolgt werden. Unabhängig vom Hinweis auf Bauarbeiten am Haus des Klägers sowie des Zusatzes, die Wohnung werde in einem ordnungsgemäßen Zustand vergeben, war das Recht der Beklagten zur Minderung der Miete weder ausgeschlossen noch verwirkt. Es handelte sich bei dem tatsächlichen Zustand der Wohnung auch nicht um den vertragsgemäßen Zustand. Der Hinweis auf Bauarbeiten schloss eine Minderung der Beklagten nicht...