LG Berlin Urteil vom 10.01.1992 - 64 S 167/91

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 01.02.1991; Aktenzeichen 9 C 248/90)

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 06.08.1990; Aktenzeichen 9 C 248/90)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 1. Februar 1991 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 9 C 248/90 – abgeändert:

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 6. August 1990 – 9 C 248/90 – wird aufrechterhalten.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat der Beklagte zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

A.

Die statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Kläger ist auch in der Sache begründet, denn die Räumungsklage der Kläger ist aus § 556 Abs. 1 BGB begründet, so daß das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 6. August 1990 zu Recht ergangen ist und daher aufrechtzuerhalten ist (§ 343 ZPO). Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts vom 1. Februar 1991 war daher dementsprechend abzuändern.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung der Kläger vom 17. Mai 1990 beendet worden. Die Kündigung war sowohl gemäß § 554 Abs. 1 Ziffer 1 sowie gemäß § 554 Abs. 1 Ziffer 2 BGB gerechtfertigt, da der Beklagte mit dem Mietzins für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug geraten ist und der Rückstand darüber hinaus mehr als zwei Monatsmieten erreicht. Der Verzug ist weder durch die vom Beklagten geltenden gemachte Minderung noch durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen gewesen.

I.

Eine Minderung des vollen Mietzinses über den Zeitraum von 8 Monaten war weder wegen des verspäteten Einbaus der Heizung noch wegen der danach geltend gemachten Mängel noch wegen des Feuchtigkeitsschadens im hinteren Raum der gemieteten Räume gerechtfertigt.

1a) Soweit seit Mietvertragsbeginn am 1. Oktober 1989 bis Mitte Dezember 1989 eine Heizung in den Mieträumen überhaupt nicht eingebaut war, ist eine Minderung ausgeschlossen. Das ergibt sich zwar nicht aus § 539 BGB, da in dem Nachtrag zu dem Mietvertrag vom 10. August 1989 unter Ziffer 1 sich der Vermieter bereit erklärt hatte, schnellstmöglich für eine Beheizung der Mietfläche Sorge zu tragen. Hierin ist ein Vorbehalt im Sinne von § 539 Satz 2 i.V.m. § 464 BGB zu sehen, durch den die Gewährleistungsrechte erhalten bleiben. Jedoch war der Vorbehalt eingeschränkt, indem die Kläger lediglich verpflichtet waren, „schnellstmöglich” für eine Beheizung der Mietfläche Sorge zu tragen. Die Kläger waren demgemäß verpflichtet, unverzüglich alles in ihren Möglichkeiten stehende zu tun, um die Beheizung zu erreichen. Andererseits mußte aber schon nach der Formulierung des Nachtrages der Beklagte die durch das Fehlen der Heizung zum Mietvertragsbeginn bedingten Beeinträchtigungen solange hinnehmen, solange die Kläger ihrerseits alle zur Herbeiführung der Beheizbarkeit der Räume notwendigen Vorbereitungen trafen. Denn mit dieser Einschränkung war der Vorbehalt gemäß dem Nachtrag zum Mietvertrag zu Ziffer 1 von vornherein behaftet. Daß die Kläger alles in ihren Möglichkeiten stehende getan haben, um die Beheizbarkeit zu erreichen, haben diese aber ausreichend vorgetragen; der Beklagte hat ihre Bemühungen nicht bestritten. So hatten die Kläger bereits seit Mai 1989, also vor Mietvertragsabschluß, dafür Sorge getragen, daß eine Heizung installiert werden konnte. Abzuwarten war nur noch der Prüfbericht des Bezirksschornsteinfegermeisters, der am 28. September 1989 vorlag, und die technische Genehmigung der GASAG, die am 21. November 1989 vorlag. Anhaltspunkt dafür, daß die Kläger die dazwischen liegenden Verzögerungen zu vertreten hätten, sind nicht ersichtlich.

Etwas anderes ergibt sich nicht aufgrund der Behauptung des Beklagten, die Zeugin … habe ihm bei Mietvertragsabschluß zugesichert, daß die Heizung bis zum 1. Oktober 1989 eingebaut sei. Dies steht bereits im Widerspruch zu dem Inhalt des schriftlich abgeschlossenen Nachtrages, so daß insoweit die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde gegen den Beklagten spricht. Der Beklagte hätte insoweit darlegen müssen, daß die behauptete mündliche Zusicherung der Zeugin … trotz des entgegenstehenden Inhalts der Urkunde Gültigkeit hätte haben sollen. Darüber hinaus haben aber die Kläger nicht nur bestritten, daß die Zeugin … die Erklärung überhaupt abgegeben hat, sondern auch, daß sie Vertretungsmacht dafür gehabt hätte. Dies hat der Beklagte selbst nicht behauptet und auch keinen Beweis dafür angetreten. Von einer Anscheinsvollmacht der Zeugin dafür, Zusagen über den schriftlichen Vertragsinhalt hinaus machen zu dürfen, kann nicht ausgegangen werden.

b. Für die Zeit nach Einbau der Heizung, also ab Mitte Dezember 1989, behauptet der Beklagte, die Heizung sei nicht ausreichend dimensioniert gewesen, so daß nur eine Heizleistung von 15° in allen Räumen zu erzielen gewesen sei. Aber auch dies rechtfertigte nicht eine Minderung der vollen Miete.

aa. Eine Minderung für die beiden hinteren Räume, die d...