LG Berlin Urteil vom 07.11.1996 - 61 S 180/96

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 05.03.1996; Aktenzeichen 20a C 524/95)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 5. März 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg geändert und neu gefaßt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, an die Beklagten 4.580,01 DM nebest 4 % Zinsen seit dem 3. Januar 1996 zu zahlen.

3. Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen einschließlich derjenigen der Streithilfe haben die Kläger zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die nach §§ 511, 300 Abs. 1, 511a Abs. 1, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung der Beklagten ist im wesentlichen begründet.

Den Klägern stehen die geltend gemachten Ansprüche nicht zu; die Klage ist unbegründet. Sie machen einen Nutzungsentgeltanspruch für Dezember 1993 nach § 557 Abs. 1 BGB geltend. Dieser Anspruch ist dem Grunde nach entstanden, denn aufgrund des Urteils des Amstgerichts Charlottenburg vom 1. Februar 1994 – 10 C 223/93 – steht fest, daß die Beklagten zur Räumung verpflichtet waren; das Amtsgericht sah die fristlose Kündigung der Kläger vom 18. Oktober 1993 für wirksam an. Die Beklagten zogen aber erst am 31. Januar 1994 aus. Die Kläger verlangen die Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses. Dieser errechnet sich ausgehend von dem vereinbarten Bruuto-Warmmietzins wie folgt:

	2.317,39 DM	netto-kalt
+	120,-- DM	Mietzins für den Kfz-Einstellplatz
+	234,08 DM	Nebenkostenvorauszahlung
+	203,-- DM	Heizkostenvorauszahlung
+	237,50 DM	Gewerbezuschlag
=	3.111,97 DM.

Der Anspruch steht den Beklagten aber wegen der Mangelhaftigkeit der Wohnung nicht in vollem Umfang zu (§ 537 BGB) und ist im übrigen erloschen, und zwar teils durch Zahlung nach § 362 BGB, teils durch Aufrechnung nach § 389 BGB.

Aus dem Gutachten des Sachverständgen … vom 10. September 1992 in dem Beweissicherungsverfahren 3 H 2/92 vor dem Amtsgericht Charlottenburg ergibt sich, daß die ehemalige Wohnung der Beklagten wegen der Staubentwicklung mangelhaft war. Es kann dahinstehen, ob die Kläger in der Folgezeit Isolierarbeiten im Keller ausführen ließen, denn die zur, Minderung führende Wohnwertbeeinträchtigung war nicht die mangelhafte Isolierung im Keller, sondern die Staubschicht in der Wohnung. Diese aber beseitigten die Kläger nicht.

Unter Auswertung der Wohnungsbeschreibung in dem vorgenannten Gutachten erachtet die Kammer eine Minderungsquote von 25 % für angemessen. Dabei ist insbesondere zu bedenken, daß der Staub sogar in das Innere des Kühlschranks eingedrungen war. Hinzu kommt, daß Staub, dessen Substanz dem Mieter nicht genau bekannt ist, eine ständige Besorgnis wegen eventueller Gesundheitsgefährdung rechtfertigt.

Bei der Berechnung der Minderung war entgegen der Ansicht der Beklagten jedoch nicht vom Brutto-Warmmietzins auszugehen, sondern von dem Netto-Kaltmietzins zuzüglich des Gewerbezuschlages, also von (2.317,39 DM + 237,50 DM =) 2.554,89 DM. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen müssen grundsätzlich unberücksichtigt bleiben, weil der Vermieter diese Beträge nicht als Entgelt für die Zurverfügungstellung der Wohnung erhält, sondern nur als durchlaufenden Posten quasi treuhänderisch verwaltend für den letztlich zur Zahlung verpflichteten Mieter. Der Gewerbezuschlag ist zu addieren, da durch den Staub auch die gewerbliche Nutzung beeinträchtigt war.

Anders verhält es sich mit den 120,-- DM für den Einstellplatz denn dieser ist nicht betroffen von dem Mangel. Somit hätten die Beklagten einbehalten dürfen (2.554,89 DM × 25 % =) 638,72 DM. Tatsächlich einbehalten haben sie aber 1.000,-- DM, so daß ein Rest von (1.000,-- DM ./. 638,72 DM =) 361,28 DM verbleibt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses erlosch das Zurückbehaltungsrecht der Mieter aus § 320 BGB, weil ihnen ein Mangelbeseitigungsanspruch, den sie mit der Zurückbehaltung erzwingen könnten, nicht mehr zustand.

Die Minderung ist nicht nach § 539 BGB ausgeschlossen. Die Beklagten haben gerade nicht vorbehaltlos gezahlt, mit der möglichen Folge, daß eine über die erfolgte Minderung hinausgehende Minderung nicht mehr ein-getreten wäre, sondern ihr damaliger Vertreter und hiesiger Streithelfer Rechtsanwalt … hatte schon mit Schreiben vom 24. Februar 1993 angekündigt, daß vorbehalten bleibe, bei Beendigung des Zurückbehaltunsgrechts die zurückbehaltenen Beträge mit weiteren Minderungsansprüchen zu verrechnen.

Für Januar 1994 gelten die obigen Ausführungen zu Dezember 1993 entsprechend. Es ist lediglich bei der Berechnung des verbleibenden Nutzungsentgeltanspruches zu berücksichtigen, daß der Netto-Kaltmietzins ab diesem Monat 2.411,02 DM betrug und der Einbehalt der Beklagten 1.200,-- DM. Die Beklagten hätten wegen der Minderung nur einbehalten dürfen (2.411,02 DM + 237,50 DM = 2.648,52 DM × 25 % =) 662,13 DM; es verbleibt demnach ein Rest von (1.200,-- DM ./...