LG Berlin Urteil vom 07.04.2008 - 62 S 468/07

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Urteil vom 08.01.2008; Aktenzeichen 18 C 211/07)

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 8. Januar 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 18 C 211/07 – geändert:

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihr im Hause der Klägerin …, im 12. OG, Nr. 2 links, innegehaltene Wohnung von bisher 404,70 EUR um 12,83 EUR auf nunmehr 417,53 EUR mit Wirkung ab dem 1. April 2007 zuzustimmen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des gesamten Rechtsstreits zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die klagende Vermieterin ihren erstinstanzlichen Antrag auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung von bisher 404,70 EUR um 12,83 EUR auf 417,53 EUR ab dem 01.04.2007 weiter. Demgegenüber erstrebt die Beklagte die Zurückweisung der Berufung.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Klägerin ist statthaft gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, weil das Amtsgericht die Berufung zugelassen hat. Sie ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO.

Die Berufung hat in der Sache auch Erfolg.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist zulässig.

Die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 558 b Abs. 2 BGB liegen vor. Das Mieterhöhungsverlangen vom 04.01.2006 (Bl. 13 d.A.) ist ferner entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts formell wirksam. Es erfüllt die Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 3 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen ist mit der Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 ausreichend begründet. Unschädlich ist, dass in dem Mieterhöhungsverlangen keine Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB abgezogen wurden. Denn diese Kürzungsbeträge brauchten nicht mehr angegeben zu werden, weil die Förderung nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin zum 15.05.2006

abgelaufen ist. Da die Begründung des Erhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, dessen Berechtigung zu überprüfen, braucht sie keine Elemente zu enthalten, die für die Berechtigung des Verlangens keine Rolle spielen (Urteil des BGH v. 25.02.2004 – VIII ZR 116/03 –). Das ist hier der Fall, weil die Zinsvergünstigung ausgelaufen ist und der durch die Zinsvergünstigung der Klägerin zugeflossene Vorteil durch den Abzug in den vergangenen Mieterhöhungsverlangen bereits in voller Höhe während des Laufs der Förderung an die Beklagte weiter gegeben worden ist. Nach Ablauf der Förderung durch zinsvergünstigte Darlehen ist regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr um Kürzungsbeträge gemäß § 558 Abs. 5 BGB zu vermindern (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. A., 2007, § 559 a Rn 26 sowie § 558 Rn 226). Die Beklagte kann sich hier nicht auf die o.g. Entscheidung des BGH vom 25.02.2004 berufen, weil – worauf die Klägerin zu Recht verweist – es in dem dortigen Fall um eine Förderung in Form eines Baukostenzuschusses geht, welcher anders zu behandeln ist als die Förderung durch zinsverbilligte Darlehen. So ist der Jahresbetrag der Zinsvergünstigung bereits regelmäßig während des Laufs der Förderung entsprechend §§ 558 Abs. 5, 559 a Abs. 2 BGB in voller Höhe abgezogen worden, während von dem Baukostenzuschuss regelmäßig nur 11 % in Abzug zu bringen sind, so dass sich nur im letzteren Fall die Frage nach der Dauer des Abzugs stellt.

Die Klage ist ferner begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für ihre Wohnung mit Wirkung ab dem 1. April 2007 von 404,70 EUR um 12,83 EUR auf 417,53 EUR, weil hierdurch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

Die Höhe der für die Wohnung der Beklagten zutreffenden Vergleichsmiete ist anhand der im Berliner Mietspiegel 2007 ausgewiesenen Werte zu ermitteln. Der Berliner Mietspiegel 2007 ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. Oktober 2006 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Er ist ein „qualifizierter Mietspiegel” gemäß § 558 d BGB, so dass eine Vermutung für die Richtigkeit der in der Tabelle ausgewiesenen Mietpreisspannen besteht (vgl. BGH GE 2005, 663 f.). Ob der Klägerin ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu der von ihr begehrten Erhöhung der vereinbarten Miete zusteht, ist anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen. Diese wird aus dem Durchschnitt aller Mieten für vergleichbaren Wohnraum, die zum Zeitpunkt des Zuganges des Erhöhungsverlangens gezahlt werden, gebildet (Börstinghaus a.a.O. § 558 BGB Rn 44 m.w.N.). Da der Stichtag der dem Berliner Mietspiegel zugrunde liegenden Erhebungen über die ...