LG Berlin Urteil vom 14.07.2005 - 62 S 120/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen mit Angabe des falschen Rasterfeldes im Mietspiegel

Orientierungssatz

Die Angabe eines falschen Rasterfeldes im Mietspiegel macht ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 14. März 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 8a C 370/04 - teilweise geändert:

Die Klage wird hinsichtlich des Klageantrags zu 2) abgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt. Die Kosten des ersten Rechtszuges werden zu 3/4 den Beklagten als Gesamtschuldnern und zu 1/4 dem Kläger auferlegt.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beiden Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrages nebst 10 % abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Tatbestand

I. Die Parteien sind durch ein Wohnraummietverhältnis verbunden. Nach dem im Juni 1987 geschlossenen Mietvertrag (Bl.6 ff.d.A.) hatten die beklagten Wohnraummieter- neben Vorauszahlungen für Heizkosten - für die 90,54 qm große Wohnung eine Bruttokaltmiete zu entrichten. Diese belief sich aufgrund der Vereinbarung zur Mieterhöhung vom 22. Juni 1999 (siehe Bl.10 d.A.) für die Zeit ab 1. Mai 2001 auf 835,62 DM. Mit dem Heizkostenvorschuss ergab sich eine Gesamtmiete von 924,62 DM. Diese Miete sollte nach dieser Vereinbarung bis 30. April 2003 unverändert bleiben, danach sollten Mieterhöhungen “entsprechend den geltenden Bestimmungen„ möglich sein. Den Beklagten ging am 26. Oktober 2004 das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom gleichen Tage zu, mit dem dieser Zustimmung zu einer für die Zeit ab 1. Januar 2005 erhöhten Bruttokaltmiete von 427,25 € um 34,32 € auf 461,57 € erbat. Wegen des Wortlauts der Erklärung und der Anlagen hierzu wird auf Bl.13 bis 17 d.A. Bezug genommen. In dem Mieterhöhungsverlangen gab der Kläger unter Nennung der Preisspanne 2,60-4,96 und des Mittelwertes von 3,67 (vgl. Bl.15 d.A.) an, die Wohnung falle in das Mietspiegelfach J2. Dieses Rasterfeld bezeichnet nach dem Berliner Mietspiegel vom 27. März 2003 (Amtsblatt Berlin Nr.15, S.1121 ff.) Wohnungen mit dem Baujahr bis 1918 mit Sammelheizung, Bad und WC ab 90 qm in einfacher Wohnlage. Während die übrigen Ausstattungsmerkmale für die Wohnung der Beklagten zutreffen, liegt jedoch keine einfache Wohnlage vor. Vielmehr ist die in der ... im ehemaligen Westteil der Stadt gelegene Wohnung nach dem dem Mietspiegel beigefügten Straßenverzeichnis in einer mittleren Wohnlage gelegen. Für diese ist das Rasterfeld K2 einschlägig. Für das Rasterfeld J2 werden für die westlichen Bezirke Berlins folgende Mieten genannt: unterer Wert pro qm 2,60 €, Mittelwert 3,67 €, Oberwert 4,96 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete für K2 wird mit 3,06 (unterer Wert), 3,99 € (Mittelwert) und 5,21 € (Oberwert) pro qm angegeben. Mit Schreiben des Mietervereins vom 24. November 2004 verweigerten die Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht hat die Beklagten auf den am 2. Dezember 2004 bei Gericht eingegangenen Klageantrag (Bl.1 d.A) verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete um 34,32 € auf 461,57 € ab dem 1. Januar 2005 zuzustimmen. Es hat die Ansicht vertreten, die Angabe des falschen Rasterfeldes führe nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, weil der Kläger ein für ihn ungünstigeres Mietspiegelfeld verwendet habe und für den Beklagten daraus keinen Nachteil folge. Wegen der Ausführungen zur Spanneneinordnung wird auf das angefochtene Urteil verwiesen. Gegen das am 18. März 2005 zugestellte Urteil wenden sich die Beklagten mit der am 6. April 2005 beim Landgericht eingegangenen Berufung, die sie am 18. Mai 2005 begründet haben. Sie nehmen das Urteil, soweit sie auch zur Zahlung rückständiger Mieten verurteilt worden sind, hin, wehren sich jedoch gegen die Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie beanstanden die Spanneneinordung zu den Merkmalgruppen 2, 3 und 4, die dem Berliner Mietspiegel als Orientierungshilfe beigeordnet ist und verweisen in zweiter Instanz auf den ungünstigen Wirkungsgrad der Heizung. Der vorhandene Terrazzoboden in der Küche sei so alt wie das Gebäude und weise Risse auf. Der fehlende Waschmaschinenabwasseranschluss sei nicht berücksichtigt worden, bei ihrem Einzug sei nur ein Loch vorhanden gewesen. Die Loggia sei nicht besonders groß. Die elektrische Anlage in der Wohnung sei unzureichend. Sie beantragen wie folgt zu erkennen:

Unter teilweiser Abänderung des Urteils des AG Tiergarten vom 14.03.2005, AZ: 8a C 370/04, wird die Klage abgewiesen, soweit die Beklagten verurteilt wurden, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung im Hause ..., um 34,32 € auf 461,57 € ab dem 1.1.2005 zuzustimmen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des Vortrages zu der Spanneneinord...