LG Berlin Urteil vom 05.03.1999 - 64 S 367/98

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 03.09.1998; Aktenzeichen 2 C 99/98)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 3. September 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 2 C 99/98 – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen wie folgt abgeändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm gehaltenen Mietwohnräume in … Berlin, … 3, Vorderhaus, 2. OG rechts, bestehend aus drei Zimmern nebst Küche, Bad und Korridor sowie einem Kellerraum zu räumen und geräumt an den Kläger, zu Händen der … Berlin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben der Kläger 90 % und der Beklagte 10 % zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 03. September 1998 ist zulässig.

II.

Die Berufung ist hinsichtlich des Räumungsanspruches begründet, im Übrigen unbegründet.

1.

Der Kläger ist auch aktivlegitimiert. Denn er ist noch Vermieter, da die Erwerberin der Wohnung unstreitig noch nicht in das Grundbuch eingetragen ist.

2.

Der Kläger hat Anspruch auf Räumung der Wohnung, da er das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 15. Januar 1999 wirksam nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB gekündigt hat.

Unstreitig zahlt der Beklagte seit Oktober 1997 keine Miete mehr an den Kläger, sondern zahlt die entsprechenden Beträge auf sein Sparkonto. Nur die Betriebskostenvorauszahlungen werden weiterhin an den Kläger geleistet.

Dies stellt jedoch keine Erfüllung hinsichtlich der Mietzahlungen dar. Folglich hat der Beklagte für diesen Zeitraum keinerlei Mietzahlungen geleistet.

Der Beklagte war auch nicht berechtigt, aufgrund geltend gemachter Mängel die Miete in diesem Maße zu mindern (§ 537 BGB) bzw. zurückzubehalten (§ 320 BGB).

Soweit der Beklagte Minderung geltend macht, kommt er bei Addition sämtlicher in dem Schriftsatz vom 4. Februar 1999 genannter Mängel auf einen Minderungssatz von 37 %, so dass sich schon aus diesem Grunde nicht erklärt, wieso keinerlei Miete überwiesen wurde. Im Übrigen ergibt sich für die geltend gemachten Mängel folgendes:

Nach Vortrag des Beklagten ist seit 20. Dezember 1995 der Wasserhahn in der Küche defekt, so dass sich Feuchtigkeitsschäden an der Küchenwand ergaben, die nach Auffassung des Beklagten eine Minderung von 5 % ab November 1996 rechtfertigen. Für etwaige Mängel der Wohnung und die dadurch veranlaßte Minderung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Dies erfordert, dass er nachvollziehbar die Mängel der Wohnung beschreibt, so dass dem Gericht eine Beurteilung des Mangels möglich ist und es ihm gestattet, die Minderung zu berechnen. Diesen Maßstäben genügt der Vortrag des Beklagten hier nicht. Denn welche Schäden durch die Feuchtigkeit entstanden sind, trägt der Beklagte nicht vor. Feuchtigkeitsschäden können z.B. darin bestehen, dass sich Schimmel bildet oder sich der Putz löst. Auch die Ausdehnung der Schäden und deren Sichtbarkeit sind nicht dargelegt worden. Insoweit kommt mithin keine Minderung in Betracht.

Nach weiteren Vortrag des Beklagten liegt seit August 1995 Schutt auf seinem Balkon, der von den Handwerkern des, Klägers dort zurückgelassen worden sei. Trifft dieser Vortrag zu, so erscheint der von dem Beklagten insoweit angesetzte Minderungsbetrag von 3 % angemessen.

Für diverse Fenstermängel in der ganzen Wohnung setzt der Beklagte seit Oktober 1996 eine Minderung von insgesamt 10 % an. Diese Minderung kann er jedoch jedenfalls seit Mai 1998 nicht mehr geltend machen. Denn der Kläger hat in seiner Modernisierungsankündigung vom 13. Oktober 1997 für Mai 1998 den Austausch sämtlicher vorhandener Fenster durch Isolierglasscheiben angekündigt. Der Beklagte hat sich jedoch geweigert, die Arbeiten auch insoweit durchführen zu lassen.

Eine Minderung kann nicht verlangt werden, wenn der Mangel der Mietsache von dem Mieter selbst zu vertreten ist. Dies ist nicht nur dann der Fall, wenn er selbst diesen Mangel verursacht hat, sondern auch dann, wenn er vereitelt, dass Reparaturarbeiten vorgenommen werden. Letzteres ist auch der Fall, wenn der Mieter im Rahmen der Durchführung einer Modernisierung notwendige Arbeiten nicht durchführen lässt.

Die Duldung von Durchführung von Arbeiten in der Wohnung des Mieters ist in den §§ 541 a und 541 b BGB geregelt. Danach ist erforderlich, dass nur bei Modernisierungen eine Ankündigung über Umfang und Dauer der durchzuführenden Arbeiten notwendig ist. Es ist jedoch unschädlich wenn Instandhaltungsarbeiten auch in der Form des § 541 b Abs. 2 BGB angekündigt werden, da diese zusätzliche Ankündigung nichts an der ohnehin gegebenen Duldungspflicht nach § 541 a BGB ändert. Im Übrigen können Modernisierungsarbeiten teilweise auch Instandsetzungsarbeiten sein. In diesem Fall ist ohnehin imme...