LG Berlin Urteil vom 04.09.1995 - 62 S 164/95

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 24.03.1995; Aktenzeichen 15 C 11/95)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 24. März 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 15 C 11/95 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor genannte Urteil des Amtsgerichts Schöneberg ist gemäß §§ 511, 511 a ZPO statthaft; sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie rechtzeitig begründet worden. Die mithin zulässige Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, sodaß sie zurückzuweisen war.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Räumungsanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB oder ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB nicht zu, denn das Mietverhältnis der Parteien ist weder durch die fristlose Kündigung vom 23. Oktober 1993 noch durch die fristlose Kündigung vom 14. April 1994 beendet worden.

Die Kündigung vom 23. Oktober 1993 ist unwirksam, denn der Klägerin stand ein Recht zur Kündigung aus § 554 a BGB nicht zu. Nach § 554 a BGB kann ein Mietverhältnis über Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen sind vorliegend (noch) nicht gegeben.

Zwar ist bereits nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien davon auszugehen, daß der Beklagte entgegen seiner Verpflichtung aus § 17 des Mietvertrages vom 4.1.1979, in den die Klägerin als Rechtsnachfolgerin der damaligen Vermieterin eingetreten ist, ohne vorherige Einholung einer Erlaubnis Veränderungen in den Mieträumen vorgenommen hat, die über die bloße Durchführung von Schönheitsreparaturen hinausgingen, wie z.B. das Entfernen eines Schrankes unter dem Küchenfenster, die Neuverfliesung des Küchenbodens und das Aufstemmen von Wänden zum Zwecke der Verlegung von Leitungen. Auch kann der Beklagte sich nicht darauf berufen, daß eine einmal erteilte Genehmigung der Voreigentümerin zur Durchführung von Renovierungsarbeiten für die Zukunft unabhängig von der Art der Arbeiten fortwirkt. Gleichwohl folgt aus diesem Vertragsverstoß kein Kündigungsrecht der Klägerin, denn die Klägerin war gehalten, den Beklagten zunächst auf Unterlassung nach § 550 BGB in Anspruch zu nehmen. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer ist ein Mieter nach Durchführung ungenehmigter Ein- oder Ausbauten zunächst dazu anzuhalten, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wiederherzustellen, wobei die gegenseitigen Ansprüche notfalls im Wege einer Unterlassungsklage durchzusetzen sind. Eine Kündigung kommt als „ultima ratio” nur dann in Betracht, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien etwa aus Anlaß des Streites über die Veränderungen nachhaltig gestört ist oder ein Rechtsstreit, mit dem Entfernung der Umbauten begehrt wird, angesichts bereits eingetretener erheblicher Schäden nicht abgewartet werden kann. Beide Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben.

Soweit die Klägerin sich auf ein gestörtes Vertrauensverhältnis beruft und dies in erster Linie damit begründet, daß der Beklagte erst im Wege einer Einstweiligen Verfügung dazu angehalten werden mußte, ihr Zutritt zu der Wohnung zu gewähren, so ist zugunsten des Beklagten zu berücksichtigen, daß er selbst die Arbeiten nicht durchgeführt hat und ihm nicht unterstellt werden kann, daß er auf das Kopfen der Hausverwalterin an der Wohnungstür absichtlich nicht geöffnet hat. Auch hat der Beklagte nach der Besichtigung und Begutachtung der Wohnung von sich aus angeboten, den Belangen der Eigentümerin dadurch Rechnung zu tragen, daß er die Arbeiten von Fachfirmen prüfen und abnehmen läßt. Eine generelle Verweigerungshaltung kann dem Beklagten, der hinsichtlich seiner mitvertraglichen Verpflichtungen in bezug auf Umbauarbeiten einen anderen Rechtsstandpunkt als die Klägerin vertritt, nicht vorgeworfen werden. Wenn die Klägerin das Vertrauensverhältnis als gestört betrachtet, so ist dies jedenfalls nicht durch über die Durchführung der Arbeiten hinausgehende Handlungen des Beklagten veranlaßt.

Weiterhin war die Kündigung auch nicht durch ein Eintreten erheblicher Schäden veranlaßt. Selbst wenn unterstellt wird, daß im Zuge der Arbeiten ein Wasserschaden in der unter der Wohnung des Beklagten gelegenen Wohnung entstanden ist, so ist zum einen festzustellen, daß dies der Klägerin im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung nicht bekannt war, zum anderen reicht eine einmalige Verursachung eines Wasserschadens, der bleibende Schäden an der Bausubstanz nicht zur Folge hat, nicht aus.

Die Kündigung vom 14. April 1994 ist gleichfalls unwirksam. Die diese Kündigung stützende, vom Beklagten bestrittene Behauptung der Klägerin, der Beklagte habe weitere Baumaßnahmen durchgeführt, ist unsubstantiiert, denn es wird nicht vorgetragen, woran die Zeugin … festgestellt haben will, daß erneut Arbeiten durchgeführ...