Kündigungsschutz – Ausnahmefälle / 1.2 Kündigung

Hinweis

Kündigungsschreiben

Im Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gestützt wird.^[1]

Bei Ausübung des erleichterten Kündigungsrechts verlängert sich die jeweils geltende Kündigungsfrist um 3 Monate.^[2]

Liegen die Voraussetzungen des § 573a BGB und zusätzlich ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 und 2 BGB vor, hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er unter Berufung auf berechtigte Interessen (mit normaler Kündigungsfrist) kündigt oder von seinem erleichterten Kündigungsrecht (mit verlängerter Frist) Gebrauch macht.

Hinweis

Kündigungsgründe

Die Kündigung kann auch in erster Linie auf § 573a BGB und hilfsweise auf berechtigte Interessen nach § 573 Abs. 1 und 2 BGB (z. B. Eigenbedarf) gestützt werden.^[3]

Nicht zulässig ist es dagegen, die Kündigungsgründe nebeneinander so geltend zu machen, dass nicht erkennbar wird, ob und wie der Vermieter sein Wahlrecht ausgeübt hat.^[4]

Hilfsweise Kündigung

Eine zusätzlich auf berechtigte Interessen (z. B. Eigenbedarf) gestützte Kündigung muss daher ausdrücklich hilfsweise erklärt werden.

Der Vermieter darf auch noch innerhalb der laufenden Kündigungsfrist von seinem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen, nachdem der Mieter einer auf berechtigte Interessen gestützten Kündigung widersprochen hat. Voraussetzung ist jedoch, dass in dem Kündigungsschreiben zweifelsfrei zum Ausdruck gebracht wird, dass die Kündigung nicht mehr auf berechtigte Interessen nach § 573 Abs. 1 BGB, sondern auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gestützt wird.^[5]

Hinweis

Mieter auf Widerspruchsrecht hinweisen

Auch bei einer Kündigung nach § 573a BGB verbleibt es bei der Obliegenheit des Vermieters, den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 BGB sowie auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinzuweisen^[6] und bei dem Recht des Mieters, der Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde.^[7]

Dementsprechend findet nach dem RE des OLG Hamm v. 16.3.1992^[8] die Vorschrift des § 574 Abs. 3 BGB auf die Kündigung des Vermieters nach § 573a Abs. 1 BGB Anwendung. Dies bedeutet, dass im Rahmen der Interessenabwägung, die nach dem Widerspruch des Mieters zu erfolgen hat, nur die Interessen des Vermieters Berücksichtigung finden, die im Kündigungsschreiben benannt wurden.

"Doppelter Kündigungsschutz"

Als Folge des bereits angesprochenen "doppelten Kündigungsschutzes" sollte der Vermieter daher selbst bei der erleichterten Kündigungsmöglichkeit im Zweifamilienhaus ein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorbringen, obwohl dies für die Kündigung selbst nicht erforderlich ist. Nach Meinung des OLG Hamm ist dies dem Vermieter zumutbar, da dem Mieter durch diese Angaben des Vermieters "alsbald Gewissheit über die Erfolgsaussichten seines Widerspruchs verschafft werden muss".

Eine Erleichterung der Kündigungsmöglichkeit im Zweifamilienhaus besteht jedoch weiterhin aufgrund der Tatsache, dass nicht nur berechtigte Interessen i. S. d. § 573 Abs. 2 BGB, sondern auch sonstige Interessen des Vermieters gegenüber dem Härteeinwand des Mieters zu berücksichtigen sind, d. h. bei der Interessenabwägung auch schon solche Gründe von ausschlaggebender Bedeutung sein können, die nicht das Gewicht der in § 573 Abs. 2 BGB angeführten Interessen haben.^[9] Dementsprechend sind die Anforderungen an die Darlegung der berechtigten Interessen des Vermieters geringer als die Darlegungslast bei den berechtigten Interessen i. S. v. § 573 Abs. 2 BGB.^[10]

Praxis-Tipp

Berechtigte Interessen angeben

Neben dem Hinweis, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des erleichterten Kündigungsrechts^[11] gestützt wird, sollten im Kündigungsschreiben daher die vorliegenden berechtigten Interessen unter Bezugnahme auf die Vorschrift des § 574 BGB für den Fall des Widerspruchs des Mieters vorgetragen werden.

Kündigungssperrfrist gilt nicht

Bei einer auf das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB gestützten Kündigung gilt nicht die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB. Die für die Eigenbedarfskündigung geltende Kündigungssperrfrist ist nicht entsprechend auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung anzuwenden, da keine planwidrige Regelungslücke besteht, auch wenn vor der Kündigung eine Realteilung des zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhauses durchgeführt wurde.^[12]

Ausschluss des Sonderkündigungsrechts bei Weiterverkauf

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters soll nach seinem Sinn und Zweck ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter dem Mieter kündigt, um das Haus nach anschließendem eigenen Auszug unvermietet verkaufen zu können. Dabei genügt für den Wegfall der Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts bereits der ernsthafte Versuch, die Immobilie vor Ablauf der Kündigungsfrist zu veräußern, da in diesem Fall das besondere, hinter dem Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB st...