KÜNDIGUNGSFRIST - Vertraglicher Kündigungsausschluss wirksam

Leitsatz

Die Bestimmung im Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.

Fakten:

Im Formularmietvertrag ist geregelt: "Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig." Vom Verzicht wurde das Recht zur außerordentlichen Kündigung ausgenommen. Der Vermieter erklärte wegen unstreitig bestehender Mietrückstände die fristlose Kündigung. Er verlangt neben der Miete Schadensersatz für die Kosten der Räumung und der Einlagerung der dem Mieter gehörenden Gegenstände. Der BGH gibt dem Vermieter Recht: Die Kündigung wegen Zahlungsrückstands hat das Mietverhältnis beendet. Der dem Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters zustehende Schadensersatzanspruch ist aber auf den Zeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können. Eine Formularklausel, die eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluss ausschließt, ist wirksam. Die Formularklausel gilt für beide Vertragsparteien, benachteiligt mithin nicht den Mieter unangemessen. Der Gesetzgeber ist bei der Mietrechtsreform davon ausgegangen, dass für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden kann.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 379/03

Fazit:

Ein formularvertraglicher befristeter Kündigungsverzicht verstößt nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB: Die Vorschrift soll nur die Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern.