Kündigung (WEG) / 1.1 Kündigung und Abberufung trennen

Bei einer Kündigung des Verwaltervertrags ist immer zu beachten, dass diese aufgrund der herrschenden Trennungstheorie von der Abberufung des Verwalters zu trennen ist.

Zwar beinhaltet die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund i. d. R. zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags[2], dennoch bedingt das eine nicht automatisch auch das andere.

 
Hinweis

Unentgeltlicher Auftrag

Ein unentgeltlicher Auftrag kann jederzeit von Seiten der Wohnungseigentümer widerrufen werden.

Ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag kann stets aus wichtigem Grund gekündigt werden, und da Umstände, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellen, üblicherweise auch die Kündigung aus wichtigem Grund im dienstvertraglichen Bereich rechtfertigen, liegen i. d. R. die Voraussetzungen sowohl für die Abberufung als auch die Kündigung des Verwaltervertrags gleichzeitig vor.

Die rechtswirksame Kündigung des Verwaltervertrags führt zu dessen Beendigung mit Zugang der Kündigungserklärung und dem Ablauf der Kündigungsfrist. Die außerordentliche Kündigung führt zur sofortigen Beendigung des Verwaltervertrags nur dann, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung gegeben ist. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, gelten die für die sofortige Abberufung des Verwalters entwickelten Grundsätze. Danach liegt ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter – Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist.[3]

 
Hinweis

Feststellungsantrag bei Kündigung

Will der abberufene Verwalter, dessen Vertrag ebenfalls fristlos gekündigt wurde, die Berechtigung der Eigentümergemeinschaft zur Kündigung überprüfen, ist auch hier die Trennungstheorie zu beachten. Die Erhebung einer entsprechenden Anfechtungsklage gegen den Eigentümerbeschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags ist hier aber nicht das geeignete Mittel, denn dieser Beschluss bringt als Ergebnis einer internen Willensbildung in der Eigentümerversammlung nur die Auffassung der Wohnungseigentümer zum Ausdruck, dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Für die Berechtigung zur Kündigung selbst ist dieser Beschluss jedoch ohne Bedeutung. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des Verwaltervertrags kann der Verwalter daher durch Erhebung einer entsprechenden Feststellungsklage gemäß § 43 Nr. 3 WEG i. V. m. § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen.[4]

Praktische Bedeutung hat die Trennung von Vertragskündigung und Verwalterabberufung stets dann, wenn der Verwalter beim Abberufungsbeschluss durch die Wohnungseigentümer nicht zugegen ist. Ist der Verwalter bei Fassung des Abberufungsbeschlusses jedenfalls in der Eigentümerversammlung anwesend, so liegt in der Beschlussfassung gleichzeitig die Kündigung des Verwaltervertrags. Eine gesonderte Kündigung des Verwaltervertrags ist dann nicht erforderlich. Ist der Verwalter jedoch bei der Beschlussfassung nicht anwesend, so muss der Verwaltervertrag dem Verwalter gegenüber gekündigt werden. Zur Kündigung ist ein Miteigentümer oder aber etwa ein neuer Verwalter zu ermächtigen, da das Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge