Die unerlaubte Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Wohnung stellt auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Allerdings fehlt es in derartigen Fällen regelmäßig am wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.[1] Auch die Frage, ob eine ordentliche Kündigung in einem derartigen Fall in Betracht kommt, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
Hat der Mieter aber eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.[2] Hat der Mieter also einen Anspruch auf Untervermietung, bittet er den Vermieter entsprechend um Erlaubnis und reagiert der Vermieter daraufhin nicht, hat er kein Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter dann tatsächlich untervermietet.
Kommt im Übrigen einmal eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung bzw. Untervermietung infrage, muss der Vermieter zuvor in aller Regel den Mieter gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechend abgemahnt haben. Eine Abmahnung ist allerdings nicht erforderlich, wenn die Gebrauchsüberlassung gewerbsmäßig an Feriengäste erfolgt, obwohl eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung besteht.[3]
Wichtig: Airbnb-Vermietungen
Besonders in Großstädten oder auch Tourismusgebieten ist die Versuchung groß, die Mietwohnung für einige Tage oder Wochen Touristen zu überlassen. Gängiges Vermarktungsportal ist hier insbesondere die Online-Plattform airbnb.de. Erfolgt die (Unter-)Vermietung an Touristen gelegentlich ohne Erlaubnis des Vermieters, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB nur nach vorheriger Abmahnung möglich. Auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt in einem derartigen Fall eine vorangegangene Abmahnung voraus.[4]
Eine Kündigung kommt hingegen nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis seit Jahren unbeanstandet besteht und der Mieter seine Lebensgefährtin in die Wohnung aufnimmt.[5] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter nur wenige Monate im Jahr in der Wohnung lebt und sie für den restlichen Zeitraum seiner Tochter überlässt.[6] Wiederum Entsprechendes soll gelten, wenn die Mieterin aus der Wohnung auszieht und diese ihrem zwischenzeitlich erwachsenen Sohn überlässt.[7]
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