OLG Dresden Beschluss vom 30.06.2015 - 5 U 375/15

Leitsatz (amtlich)

In der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters liegt grundsätzlich auch dann eine Pflichtverletzung, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist aber regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses.

In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht kommt.

Weist das Berufungsgericht gemäß § 522 Absatz 2 Satz 1 ZPO die Berufung durch Beschluss zurück, trägt der Berufungsführer (auch) die Kosten der nach § 524 Absatz 4 ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung.

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 13.02.2015; Aktenzeichen 6 O 1932/14)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Dresden, 6. Zivilkammer, vom 13.2.2015 (6 O 1932/14) wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der im Berufungsverfahren erhobenen (Wider-)Widerklage.

3. Das Urteil des LG Dresden, 6. Zivilkammer, vom 4.2.2015 (2 O 3400/13) wird für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung erklärt. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 19.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Feststellung der Unwirksamkeit zweier Kündigungen eines Mietvertrages über Gewerberäume im Objekt XX in Anspruch. Die Widerklage des Beklagten richtet sich auf Räumung und Herausgabe der Räume.

Die Klägerin mietete vom Beklagten mit Vertrag vom 12.3.2008 (Anlage K 1) Büroräume und drei Garagen im streitgegenständlichen Objekt. Aufgrund der Änderung vom 20.1.2014 (Anlage K 2) zum Mietvertrag schuldete die Klägerin ab dem 1.4.2014 eine monatliche Miete i.H.v. 1.774,77 EUR.

Die Klägerin betrieb in den Räumen zunächst eine Werbeagentur und gab die anzeigenfinanzierte Wochenzeitung "YY" heraus. Im Rahmen einer Umstrukturierung gab sie diesen Geschäftsbetrieb auf und befindet sich seit dem 1.4.2014 in Liquidation. Die Klägerin beabsichtigte, der KG xxx mbH & Co. KG (im Folgenden KG xxx), welche die anzeigenfinanzierte Wochenzeitung "xyx" herausgibt, die streitgegenständlichen Geschäftsräume als Außenstelle X zu überlassen. Die KG xxx wollte die Räume nicht unmittelbar von der Klägerin als ihrer bisherigen Konkurrentin anmieten, so dass beabsichtigt war, dass als ihre Vermieterin die Ehefrau des Liquidators der Klägerin, Frau J. H., auftreten sollte. Eine Vereinbarung, mit welcher Frau H. auf Mieterseite in den bestehenden Mietvertrag anstelle der Klägerin eingetreten wäre und ihrerseits die Räume an die KG xxx hätte untervermieten sollen, kam nicht zustande, weil der Beklagte seine diesbezügliche Zustimmung mit einer Erhöhung der Miete verknüpfte (vgl. Schreiben des Beklagten vom 2.7.2014, Anlage K 3).

Die Einzelheiten des Inhalts der Gespräche zwischen dem Liquidator der Klägerin und dem Beklagten im Frühjahr 2014 sind zwischen den Parteien strittig. In der Zeit vom 01.04. bis zum 31.8.2014 vermietete die Klägerin die angemieteten Räume an Frau H. unter, welche ihrerseits eine Teilfläche an die KG xxx untervermietete. Frau H. bezahlt seit dem Monat April 2014 den von der Klägerin geschuldeten Betrag von 1.774,77 EUR auf die monatliche Miete (vgl. Kontoauszug Anlage K 4). Mit Schreiben vom 7.7.2014 (Anlage K 7 = B 2) mahnte der Beklagte die Klägerin wegen unberechtigter Untervermietung ab und setzte eine Abhilfefrist bis zum 17.7.2014. Mit Erklärung vom 8.7.2014 (vgl. Anlage K 11) erklärte sich der Beklagte einverstanden, dass die Unter-Untermieterin, die KG xxx, einen Tag der offenen Tür in den streitgegenständlichen Mieträumen durchführt.

Mit Schreiben vom 15.7.2014 (Anlage K 5 = B 5) kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen Verzuges mit der Miete für den Zeitraum April bis Juli 2014. Mit Schreiben vom 18.7.2014 (Anlage K 6 = B 4) kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen ungenehmigter Untervermietung. In beiden Schreiben wies der Beklagte darauf hin, dass er bereit sei, mit Frau H. bzw. der KG xxx in ein direktes Mietverhältnis bezüglich der streitgegenständlichen Räume einzutreten. Eine weitere außerordentliche Kündigung erklärte der Beklagte im Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 12.8.2014 (Bl. 20 dA) wegen Vermögenslosigkeit der Klägerin. Seit dem 1.9.2014 vermietet die Klägerin eine Teilfläche der streitgegenständlichen Räume an Frau H. und eine weitere Teilfläche an die KG xxx unter.

Die Klägerin hat vorgetragen, der Beklagte sei im Frühjahr 2014 bereit gewesen, das Mietverhältnis mit Frau H. als neuer Mieterin fortzusetzen, welche dann Teilflächen für ihre Werbeagent...