Darlehensaufnahme in der WEG (WEMoG) / 4 Haftung

Vertragspartner des Darlehensvertrags

Beim Abschluss eines Darlehensvertrags fungiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartnerin des Kreditinstituts und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer.

Haftung des Verbands

Da der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des jeweiligen Kreditinstituts ist, trifft ihn auch in erster Linie die Haftung für Ansprüche eben des Kreditinstituts.

Zugriffsmöglichkeiten des Kreditinstituts

Insoweit ist zu berücksichtigen, dass das Kreditinstitut im Falle einer Zwangsvollstreckung Zugriff auf das gemeinschaftliche Geldvermögen hat. Es kann die Ansprüche des Verbands gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Hausgeldzahlung pfänden – und selbstverständlich etwaige Guthaben aus Sonderumlagen und ebenso selbstverständlich der Erhaltungsrücklage.

Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer

Neben dem Verband haften die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG unmittelbar gegenüber dem Kreditinstitut. Die Haftung ist jedoch begrenzt in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils.

Praxis-Beispiel

Haftung in Höhe des Miteigentumsanteils

Die Gemeinschaft ist nicht mehr in der Lage, einen Kredit in Höhe von 10.000 EUR zurückzuführen. Wohnungseigentümer A hat einen Miteigentumsanteil in Höhe von 80/1.000. Das Kreditinstitut kann sich hinsichtlich eines Teilbetrags in Höhe von 800 EUR also unmittelbar an A wenden.

Umgang mit Selbstzahlern

Nicht jeder Wohnungseigentümer ist an einer langfristigen Kreditaufnahme interessiert. Finanzstarke Wohnungseigentümer sind insoweit in der Praxis bestrebt, bestenfalls mit der Kreditaufnahme gar nichts zu tun zu haben. Ohne dass diese Wohnungseigentümer einen Anspruch hierauf hätten, kann ihnen aber die Möglichkeit gegeben werden, den auf sie entfallenden Anteil der zu finanzierenden Kosten vorab zu zahlen. Dies hat freilich auch den Vorteil, dass der Kredit in entsprechend verminderter Höhe aufgenommen werden kann. Allerdings muss insoweit vor dem Beschluss über die Kreditaufnahme geklärt sein, wer in welcher Höhe vorab "selbst" zahlt.

Haftungsfreistellung einzelner Eigentümer

Insbesondere "Selbstzahler" haben größtes Interesse daran, von vornherein von einer möglichen Haftung nach § 9a Abs. 4 WEG freigestellt zu werden. Mangels Beschlusskompetenz kann aber eine derartige Haftungsfreistellung nicht beschlossen werden. Eine solche bedarf vielmehr ausdrücklicher Zustimmung der Kreditbank.^[1]

Praktisch kann dies derart erfolgen, dass das Darlehen in voller Höhe aufgenommen und den einzelnen Wohnungseigentümern seitens des Darlehensgläubigers das Recht zu Sondertilgungen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil unter Befreiung von der Haftung nach § 9a Abs. 4 WEG eingeräumt wird.^[2]

Hinweis

Haftungsfreistellung mit Kreditinstitut klären

Der Verwalter sollte demnach vor Beschlussfassung mit den Kreditinstituten einmal grundsätzlich abklären, ob eine Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer überhaupt infrage kommt und in welcher Art und Weise. Denn neben der vorbeschriebenen Möglichkeit könnte eine Haftungsbefreiung auch dann infrage kommen, wenn die Darlehensaufnahme um den von den Selbstzahlern verminderten Betrag erfolgt.

Zwischen Außen- und Binnenhaftung unterscheiden

Selbst wenn sich – im einen oder anderen Fall – ein Kreditinstitut mit einer Haftungsentlassung einzelner Wohnungseigentümer einverstanden erklären sollte, ist hiermit lediglich die Außenhaftung der betreffenden Wohnungseigentümer geregelt, nicht jedoch die Binnenhaftung dieser Wohnungseigentümer. Grundsätzlich ist die im Außenverhältnis beschränkte Teilhaftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG nämlich von einer möglichen darüberhinausgehenden Haftung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu unterscheiden. Letztere ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Gläubiger der Gemeinschaft den Anspruch der Wohnungseigentümer auf Hausgeldzahlung im Wege der Zwangsvollstreckung pfänden.

Praxis-Beispiel

Teilweise zahlungsunfähige Wohnungseigentümer

Die aus 30 Wohnungseigentümern bestehende Gemeinschaft hat ein Darlehen zwecks Finanzierung einer größeren Erhaltungsmaßnahme aufgenommen. 5 Wohnungseigentümer sind von einer Haftung nach § 9a Abs. 4 WEG befreit. Wegen Zahlungsausfällen von 5 Wohnungseigentümern ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht in der Lage, die monatlich an das Kreditinstitut zu leistenden Tilgungsbeiträge zu zahlen. Das Kreditinstitut nimmt die 20 nicht von der Haftung befreiten und (noch) zahlungskräftigen Wohnungseigentümer erfolgreich direkt über § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG in Anspruch. Wegen des Restbetrags verklagt es die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und erstreitet einen Titel gegen sie. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung pfändet das Kreditinstitut die Ansprüche der Gemeinschaft auf Hausgeldzahlungen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Aufgrund der Pfändung kann die Gläubigerbank ihre ausstehenden Forderungen über eine weitere Finanzierung seitens der zahlungsfähigen Wohnungseigentümer e...