Kreditaufnahme in der WEG (... / 4 Haftung

Vertragspartner des Kreditvertrags

Beim Abschluss eines Kreditvertrags fungiert die teilrechtsfähige Gemeinschaft als Vertragspartner des Kreditinstituts und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer.

Haftung des teilrechtsfähigen Verbands

Da der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des jeweiligen Kreditinstituts ist, trifft ihn auch in erster Linie die Haftung für Ansprüche eben des Kreditinstituts.

Zugriffsmöglichkeiten des Kreditinstituts

Insoweit ist zu berücksichtigen, dass das Kreditinstitut im Falle einer Zwangsvollstreckung Zugriff auf das gemeinschaftliche Geldvermögen hat. Es kann die Ansprüche des Verbands gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Hausgeldzahlung pfänden – und selbstverständlich etwaige Guthaben aus Sonderumlagen und ebenso selbstverständlich der Instandhaltungsrücklage.

Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer

Neben dem Verband haften die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG unmittelbar gegenüber dem Kreditinstitut. Die Haftung ist jedoch begrenzt in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils.

 

Praxis-Beispiel

Haftung in Höhe des Miteigentumsanteils

Die Gemeinschaft ist nicht mehr in der Lage, einen Kredit in Höhe von 10.000 EUR zurückzuführen. Wohnungseigentümer A hat einen Miteigentumsanteil in Höhe von 80/1.000. Das Kreditinstitut kann sich hinsichtlich eines Teilbetrags in Höhe von 800 EUR also unmittelbar an A wenden.

Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer?

Gängiges Argument gegen die Ordnungsmäßigkeit einer Kreditaufnahme – auch wenn es sich um ein äußerst zinsgünstiges KfW-Darlehen handelt – ist regelmäßig, dass einzelne Eigentümer über genügend Eigenmittel verfügen oder aber den auf sie entfallenden Anteil an den Sanierungskosten günstiger finanzieren können.

 

Praxis-Tipp

Anfechtungsrisiko gering halten

Soweit sich die überwiegende Anzahl der Wohnungseigentümer für eine Kreditaufnahme ausspricht, sollten entsprechende Anfechtungsrisiken so gering wie möglich gehalten werden.

Haftungsfreistellung eines Eigentümers

Insoweit könnte es sich anbieten, einzelnen Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, durch entsprechende Ablösung des Darlehens aus der (Teil-)Haftung entlassen zu werden. Insoweit hat das AG Ettlingen im Zusammenhang mit einer KfW-Darlehensaufnahme zwar entschieden, dass ein derartiger Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könnte, andererseits jedoch ein Anspruch auf Entlassung aus dem Haftungsverband nicht bestehe.

 

Hinweis

Haftungsfreistellung kann Kreditaufnahme gefährden

Die Haftungsfreistellung eines Wohnungseigentümers könnte die Kreditaufnahme insgesamt gefährden, da auch andere Wohnungseigentümer einen Anspruch hätten, eine Haftungsfreistellung zu erzielen.

Irgendwann wäre die Bonität nicht mehr gegeben, wenn nur die Wohnungseigentümer die Kreditaufnahme beschließen würden, die ihren Eigenanteil nicht sofort aufbringen können.

Der BGH hat klargestellt, dass es zwar möglich, nicht aber erforderlich ist, den liquiden Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, ihren Anteil sofort zu entrichten, und den Kredit in entsprechend reduzierter Höhe aufzunehmen. Dass Zins- und Tilgungsleistungen dann im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur von den übrigen Eigentümern zu tragen sind, kann in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Im Außenverhältnis bleibt es allerdings zwingend bei der Haftung aller Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG. Sie kann nur mit Zustimmung des Gläubigers, also etwa dadurch in Wegfall gebracht werden, dass das Darlehen in voller Höhe aufgenommen und den einzelnen Wohnungseigentümern seitens des Darlehensgläubigers das Recht zu Sondertilgungen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil unter Befreiung von der Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG eingeräumt wird.

 

Hinweis

Haftungsfreistellung mit Kreditinstitut klären

Der Verwalter sollte demnach vor Beschlussfassung mit den Kreditinstituten einmal grundsätzlich abklären, ob eine Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer überhaupt infrage kommt.

Zwischen Außen- und Binnenhaftung unterscheiden

Selbst wenn sich – im einen oder anderen Fall – ein Kreditinstitut mit einer Haftungsentlassung einzelner Wohnungseigentümer einverstanden erklären sollte, ist hiermit lediglich die Außenhaftung der betreffenden Wohnungseigentümer geregelt, nicht jedoch die Binnenhaftung dieser Wohnungseigentümer. Sollten nämlich die Kreditraten nicht mehr aus den laufenden Hausgeldern zu finanzieren sein, vielmehr entsprechende Sonderumlagen erforderlich werden, müssten die "haftungsbefreiten" Wohnungseigentümer auch insoweit von einer entsprechenden Zahlungspflicht freigestellt werden. Im Ergebnis müsste also für die Laufzeit des Darlehens eine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich etwa erforderlicher Sonderumlagen beschlossen werden. Wie der BGH insoweit klargestellt hat, kann dies auf Grundlage einer entsprechenden Anwendung des § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden.

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