Die Gelder der Wohnungseigentümer müssen getrennt vom Vermögen des Verwalters gehalten werden. Bei der Bank darf der Verwalter folglich nicht das Konto der Eigentümergemeinschaft als Eigenkonto oder als Sonderkonto führen. Entscheidend ist, dass die Wohnungseigentümer durch die richtige Einrichtung des Kontos gegen Anfechtung, Pfand- und Zurückbehaltungsrechte der Bank oder Dritter gegen den Verwalter, eventuell auch in der Insolvenz, gesichert sind.
OLG Hamburg, Beschluss v. 22.12.2004, 2 Wx 85/96: Es entspricht weiter nicht dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Vermögensbetreuung, wenn die Gelder der Gemeinschaft mit Geldern einzelner Eigentümer auf einem Konto verwaltet werden.
LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17: Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.
Offenes Treuhandkonto ist gefährlich
Sind die Hausgelder auf ein offenes Treuhandkonto zu zahlen, können die Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern. Fälligkeit tritt erst ein, wenn der Verwalter ein auf die Eigentümergemeinschaft lautendes Fremdkonto eröffnet hat.[1]
Im Zuge der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der hiermit verbundenen Zuordnung des Gemeinschaftsvermögensvermögens zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 3 WEG ist Konteninhaberin grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ein solches als Treuhandkonto mit Inhaberschaft des Verwalters zu eröffnen.[2]
Bei der Eröffnung und Überprüfung seiner Konten hat der Verwalter Folgendes zu beachten:
Kontoinhaber und damit Gläubiger der Einlage bzw. Verpflichtete aus dem Konto ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich. Ausnahmen bestehen jedoch für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Zur Aufnahme eines Darlehens muss der Verwalter also beschlussweise von den Wohnungseigentümern ermächtigt sein. Bezüglich einer Kontoeröffnung benötigt der Verwalter keinen Beschluss. Allerdings wird die Bank vom Verwalter den Nachweis seiner Verwaltereigenschaft verlangen. Insoweit kann der Verwalter dann in entsprechender Anwendung von § 26 Abs. 4 WEG die Niederschrift über seine Bestellung mit den notariell beglaubigten Unterschriften der nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Zeichnungsverpflichteten vorlegen.
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