Konten im Wohnungseigentum
  

Begriff

Die Gelder der Wohnungseigentümer müssen gemäß § 27 Abs. 5 WEG getrennt vom Vermögen des Verwalters gehalten werden. Bei der Bank darf der Verwalter folglich nicht das Konto der Eigentümergemeinschaft als Eigenkonto oder als Sonderkonto führen. Entscheidend ist, dass die Wohnungseigentümer durch die richtige Einrichtung des Kontos gegen Anfechtung, Pfand- und Zurückbehaltungsrechte der Bank oder Dritter gegen den Verwalter, eventuell auch in der Insolvenz, gesichert sind.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

OLG Hamburg, Beschluss v. 22.12.2004, 2 Wx 85/96: Es entspricht weiter nicht dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Vermögensbetreuung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 5 WEG, wenn die Gelder der Gemeinschaft mit Geldern einzelner Eigentümer auf einem Konto verwaltet werden.

LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17: Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.

 

Achtung

Offenes Treuhandkonto  ist gefährlich

Sind die Hausgelder auf ein offenes Treuhandkonto zu zahlen, können die Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern. Fälligkeit tritt erst ein, wenn der Verwalter ein auf die Eigentümergemeinschaft lautendes Fremdkonto eröffnet hat.

Nach einer äußerst fragwürdigen Entscheidung des AG Mettmann soll es gar zur Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung führen, wenn der Verwalter ein offenes Treuhandkonto auf seinen Namen führt. Die unzulässige Kontoführung soll auch zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Entlastung des Verwalters führen.

Im Zuge auch der gesetzlichen Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften gemäß § 10 Abs. 6 WEG durch das WEG-Reformgesetz und der hiermit verbundenen Zuordnung des Verwaltungsvermögens zu der teilrechtsfähigen Gemeinschaft gem. § 10 Abs. 7 WEG ist Konteninhaberin grundsätzlich die teilrechtsfähige Gemeinschaft. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ein solches als Treuhandkonto mit Inhaberschaft des Verwalters zu eröffnen.

Bei der Eröffnung und Überprüfung seiner Konten hat der Verwalter Folgendes zu beachten:

Kontoinhaber und damit Gläubiger der Einlage bzw. Verpflichtete aus dem Konto ist die Eigentümergemeinschaft.

Aus der Folgerung, dass bei den offenen Fremdgeldkonten die Wohnungseigentümergemeinschaft Inhaberin ist, hat der Verwalter jedoch, da ihm durch § 27 Abs. 1 WEG keine gesetzliche Vollmacht gegeben ist, bei der Bank eine gesonderte Bevollmächtigung für die Eröffnung des Kontos vorzulegen. Aus dieser Bevollmächtigung muss auch der Umfang der Vertretungsvollmacht für den Verwalter ersichtlich sein. Dabei hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass er ohne Vollmacht der Gemeinschaft nicht berechtigt ist, Darlehen für die Wohnungseigentümergemeinschaft aufzunehmen. Damit führt die Anlage eines Fremdkontos zu einem umfassenden Schutz der Wohnungseigentümer.

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