Konteninhaberin ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ein solches als Treuhandkonto mit Inhaberschaft des Verwalters zu eröffnen.[1] Da sich das Führen von Eigenkonten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens und auch des Gemeinschaftseigentums überhaupt verbietet, hat der Verwalter offene Fremdgeldkonten namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu führen. Das Führen eines offenen Treuhandkontos mit dem Verwalter als Kontoinhaber ist nicht zulässig.[2]
Wesentlich ist, dass der Verwalter bei einem offenen Treuhandkonto zwar als Treuhänder auftritt, er allerdings als Kontoinhaber anzusehen ist. Das Konto wird nämlich auf den Namen des Verwalters eröffnet und mit einem Zusatz versehen, aus dem der Treuhandcharakter des Kontos erkennbar wird. Beim offenen Fremdkonto wird hingegen das Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet und der Verwalter tritt lediglich als Verfügungsberechtigter auf.
Inhaberin des offenen Fremdgeldkontos
Als Kontoinhaberin fungiert die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem entsprechenden Vertretungszusatz: "Eigentümergemeinschaft Emsring 20, 44988 Herne, vertreten durch Hausverwaltung XXX".
Abberufung und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags drohen!
Wegen der mit einem Treuhandkonto für die Gemeinschaft verbundenen Risiken, stellt diese Anlageform einen Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung dar und ist somit als Pflichtverletzung des Verwalters zu werten.[3] Hierbei handelt es sich auch um einen Verstoß von einigem Gewicht, der bei Hinzutreten weiterer gewichtiger Umstände neben der Abberufung des Verwalters insbesondere die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertigt.[4]
Sind die Hausgelder auf ein offenes Treuhandkonto zu zahlen, können die Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern. Fälligkeit tritt erst ein, wenn der Verwalter ein auf die Eigentümergemeinschaft lautendes Fremdkonto eröffnet hat.[5] Die unzulässige Kontoführung soll auch zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Entlastung des Verwalters führen.[6]
Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
Sieht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer – insbesondere die Gemeinschaftsordnung – das Führen des gemeinschaftlichen Kontos als Treuhandkonto namens des Verwalters vor, handelt der Verwalter selbstverständlich nicht pflichtwidrig, wenn er das gemeinschaftliche Konto (weiterhin) in dieser Form führt. Allerdings dürfte eine derartige Regelung jedenfalls durch einfachmehrheitlichen Beschluss abgeändert werden können, wonach der Verwalter das Konto als Fremdkonto namens der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen hat.
Wird das gemeinschaftliche Konto weiterhin als Treuhandkonto geführt, kann ein einzelner Wohnungseigentümer ohne entsprechende Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einrichtung eines offenen Fremdkontos nicht gerichtlich durchsetzen. Zunächst ist eine entsprechende Beschlussfassung zu initiieren.[7]
Selbstverständlich muss der Verwalter, um seinen Pflichten bezüglich der Vermögens- und Finanzverwaltung der Eigentümergemeinschaft nachkommen zu können, auch über das Gemeinschaftskonto verfügungsbefugt sein. Eröffnet er ein Konto für die Wohnungseigentümergemeinschaft, auf das er selbst keinen Zugriff hat, kann dies seine sofortige Abberufung ohnehin (weil bereits grundlos möglich) und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags begründen.[8]
Verfügungsberechtigt ist nur ein Wohnungseigentümer
Der Verwalter eröffnet für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Girokonto, für das nur ein Wohnungseigentümer als Verfügungsberechtigter eingetragen wird, auf den auch die Kontokarte ausgestellt wird.
Eröffnet der Verwalter ein Konto, auf das er selbst keinen Zugriff hat, ist er von vornherein nicht in der Lage, seine gesetzlichen Aufgaben zu erfüllen, namentlich und insbesondere diejenige zur Bewirkung der mit der laufenden Verwaltung zusammenhängenden Zahlungen und Leistungen. Das Vertrauen der anderen und eben nicht verfügungsbefugten Wohnungseigentümer in eine ordnungsgemäße Verwaltung ist dann auch zerstört. Erschwerend kommt hinzu, dass die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen erschwert wird. Denn der Verwalter, gegen den vertragliche Ansprüche aus dem Verwalterverhältnis bestehen, hat keine Kontovollmacht und gegen die allein verfügungsberechtigten Wohnungseigentümer sind vertragliche Ansprüche wegen fehlerhafter Bewirkung von Zahlungen nicht gegeben.
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