Kinne/Schach/Bieber, BGB § 579 Fälligkeit der Miete / 4 Verjährung

Rz. 7

Die Ansprüche auf Zahlung der Miete verjähren grundsätzlich in drei Jahren (§ 195) ab dem Schluss des Jahres, in dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis über die anspruchsbegründenden Umstände und die Person des Mieters erlangt hat (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 und 2). Die dreijährige Verjährungsfrist gilt grundsätzlich auch für Mietnebenkosten. Auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1) sowie Schadensersatz wegen der entgangenen Miete bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses (sog. Auflösungsverschulden) gilt die dreijährige Verjährungsfrist (BGH, NJW 1968, 693; LG Bielefeld, MDR 1977, 312). Ansprüche aus einer Mietgarantie unterliegen ebenfalls dieser Verjährungsfrist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 11).

Rz. 8

Von diesen Ansprüchen sind jedoch die Ansprüche auf Mietausfall zu unterscheiden, der dadurch entsteht, dass die Mietsache wegen Beschädigungen durch den Mieter oder trotz rechtzeitiger Räumung des Mieters nach Vertragsende nicht sofort weitervermietet werden konnte oder für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung des aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter gezahlten Abgeltungsbetrages für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12, WuM 2012, 445). Derartige Schadensersatzansprüche des Vermieters unterliegen der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1, die mit der Rückgabe der Mietsache beginnt (vgl. dazu § 548 Rn. 2 f.). Die kurze Verjährungsfrist beginnt allerdings erst mit der dauerhaften Rückgabe der Mietsache (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11, GE 2011, 1678; KG, Hinweisbeschluss v. 3.6.2010, 12 U 64/09, GE 2010, 1201 = ZMR 2011, 114).

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gem. § 548 Abs. 1 Satz 2, mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Streyl, § 548 Rn. 34). Dies gilt ach dann wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11, GE 2011, 1678; BGH, Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 123/05, GE 2006, 640; BGH, Urteil v. 23.5.2006, VI ZR 259/04, GE 2006, 1222; OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.8.2006, 10 U 46/06, GE 2006, 1229) oder wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH, Urteil v. 19.1.2005, VIII ZR 114/04, NJW 2005, 739).

Die Verjährung wird durch Verhandlungen des Vermieters mit dem Mieter gehemmt (§ 203 Satz 1). Der Begriff der Verhandlungen i. S. d. § 203 Satz 1 ist weit auszulegen und umfasst jeglichen Meinungsaustausch (BGH, Urteil v. 12.5.2004, XII ZR 223/01, GE 2004, 878) zur analogen Anwendung des § 852 Abs. 2 a. F. auf Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.7.2009, I-24 U 109/08, Juris). Das Andauern von Verhandlungen ist anzunehmen, solange nicht eine Partei durch klares und eindeutiges Verhalten die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Durch einen im Rahmen der gerichtlichen Güteverhandlung geschlossenen Widerrufsvergleich der Parteien wird die Verjährung eines von dem Vergleich erfassten Schadensersatzanspruchs ebenfalls gem. § 203 Satz 1 bis zur Erklärung des Widerrufs gehemmt (BGH, Urteil v. 4.5.2005, VIII ZR 93/04, GE 2005, 728). Die Verjährung tritt dann frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein.