Rz. 21
Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur durch entsprechende einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche, unwiderrufliche (Bub, NZM 2000, 1092 [1097]) Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben; dies gilt auch dann, wenn Vermieter und Verkäufer nicht dieselbe Person sind. Bei einer Mehrheit von Verkäufern muss die Erklärung an alle gerichtet sein und allen zugehen es sei denn die Verkäufer haben sich gegenseitig Empfangsvollmacht erteilt (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 47). Bei Vertretung aller Verkäufer durch ein und denselben Vertreter reicht die Erklärung gegenüber dem Vertreter.
Wird eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung vom Vermieter verkauft, muss das Vorkaufsrecht gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden, weil sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag nicht gegen den Zwangsverwalter sondern gegen den Vermieter richtet (BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08, GE 2009, 260).
Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgte (§§ 577 Abs. 1 Satz 3, 471). Der Mieter kann das Vorkaufsrecht auch nicht bei der ersten rechtsgeschäftlichen Veräußerung danach geltend machen (BGH, Urteil v. 14.4.1999, VIII ZR 384–97, GE 1999, 768).
Mehrere Mieter können nur alle zusammen das Vorkaufsrecht ausüben. Übt ein Mieter sein Recht nicht aus, so können es die übrigen Mieter alleine ausüben, müssen aber klar und eindeutig zum Ausdruck bringen, dass sie das Recht ohne die anderen Berechtigten ausüben (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 47). Gleiches gilt, wenn das Recht eines Mieters erloschen oder verwirkt ist. Von einer Verwirkung ist insbes. dann auszugehen, wenn einer von mehreren Mietern schon vor längerer Zeit aus der Wohnung ausgezogen ist (OLG München, NZM 1999, 797 [798]).
Die Erklärung geht ins Leere, wenn der Kaufvertrag im Zeitpunkt ihres Zugangs noch unwirksam ist (Scheingeschäft, Fehlen der erforderlichen Genehmigung); allein das nachträgliche Wirksamwerden des Kaufvertrages reicht nicht zum Eintritt des Vorkaufsberechtigten in den Kaufvertrag; vielmehr muss dieser seine Erklärung nunmehr wiederholen.
Rz. 21a
Diese Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf der Schriftform (§ 577 Abs. 3), also der eigenhändigen Unterschrift (§ 126 Abs. 1); ferner muss es sich um eine einheitliche Urkunde handeln. Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden (§ 126 Abs. 3). Soll die gesetzlich vorgeschriebene Form durch die elektronische Form ersetzt werden, so muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen (§ 126a Abs. 1 und Abs. 3). Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 15.6.2005, VIII ZR 271/04, GE 2006, 776; BGHZ 144, 357 [360 ff.]), ersetzt aber ebenfalls die eigenhändige Unterschrift (§ 126 Abs. 4). Der Mieter kann keine Abänderungen des Kaufvertrags oder der in ihm vereinbarten Zahlungsbedingungen oder Zahlungsfristen verlangen. Stellt der Mieter derartige Bedingungen, so ist seine Erklärung unwirksam. Mehrere Mieter können ihr Vorkaufsrecht nur gemeinschaftlich ausüben; übt ein Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus oder ist sein Recht erloschen oder verwirkt, so können die übrigen Mieter das Vorkaufsrecht allein ausüben, müssen aber klar und eindeutig zum Ausdruck bringen, dass sie das Recht ohne die anderen ausüben (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 47).
Rz. 22
Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten ausüben, nachdem ihm der Vorkaufsfall angezeigt, der vollständige Kaufvertrag vom Verkäufer oder dem Käufer mitgeteilt und er über das gesetzliche Vorkaufsrecht unterrichtet worden ist. Hängt die Wirksamkeit des Kaufvertrags von einer Bedingung oder einer Genehmigung ab, so beginnt die Erklärungsfrist erst ab dem Eintritt der Bedingung bzw. der Genehmigung. Bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite beginnt die Ausübungsfrist erst mit der Mitteilung und Unterrichtung gegenüber allen Mietern (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 56; Schmidt, DWW 1994, 65 [69]).
Fallen die Übersendung des Kaufvertrags und die Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zeitlich auseinander – was zulässig sein dürfte (vgl. dazu oben Rn. 14) –, beginnt die Frist von zwei Monaten erst mit dem letzten Teilakt (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 60).
Statt des Verkäufers kann auch ein Dritter den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht unterrichten.
Der Mieter kann jedoch auch ohne Unterrichtung sein Vorkaufsrecht ausüben, sobald er von dem Verkaufsfall Kenntnis erlangt hat (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 62; Maciejewski, MM 1994, 137 [138]).
Die Frist ist eine Ausschlussfrist, die nach den §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 und Abs. 3 zu berechnen ist.
Für die Einhaltung der Frist ist der Zugang der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ma...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen