Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577 Vorkaufsrecht des Mieters / 4 Wirkung

Rz. 14

Das Vorkaufsrecht entsteht als persönliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für denjenigen Mieter, während dessen Mietzeit (Wirth, NZM 1998, 390 [391]) die Voraussetzungen dafür eintreten. Zwar wird dieses Vorkaufsrecht bereits mit der Umwandlung der vermieteten Räume in Wohnungseigentum latent angelegt. Da aber weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsrechts der Verkauf der Eigentumswohnung ist, ist eine Sicherung des latenten Vorkaufsrechts durch Eintragung einer Vormerkung vor Eintritt des Verkaufsfalls nicht zulässig (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 69; Beuermann, GE 1993, 951 [953 f.]; a. A. Derleder, PiG 49 [1996], 169 [198]).

Auf das Vorkaufsrecht finden die Vorschriften der §§ 463 ff. über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht – nicht diejenigen über das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094–1104) – Anwendung, soweit sich nicht aus den Abs. 2–4 etwas anderes ergibt. Gemäß § 577 Abs. 2 ist die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrages mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. Die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt (§ 469 Abs. 1 Satz 2). Haben mehrere Mieter den Mietvertrag abgeschlossen und sind sie im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages weiterhin Mieter, sind alle Mieter zu unterrichten (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 42).

Die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrages und die Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht können formlos erfolgen (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 37), was aber schon aus Beweisgründen nicht empfehlenswert ist. Die Mitteilung und Unterrichtung muss unverzüglich nach wirksamen Abschluss des Kaufvertrages erfolgen, mitgeteilt werden muss der gesamte Inhalt des Kaufvertrages (BGH, Urteil v. 17.1.2003, V ZR 137/02, WuM 2003, 281), am besten durch Übersendung einer Fotokopie des Vertrags. Der Vermieter verletzt seine Pflicht, dem Mieter den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags mitzuteilen auch dann, wenn er ihm den Vertragsinhalt unrichtig oder unvollständig zur Kenntnis bringt. Werden mehrere Wohnungen en bloc zu einem Gesamtpreis verkauft, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Einzelpreis zu informieren. Der Einzelpreis ist nach § 467 zu ermitteln (OLG Celle, Urteil v. 1.11.2007, 2 U 139/07, WuM 2008, 292). Fraglich ist, ob der Vermieter im Falle des Verkaufs mehrerer Gegenstände zu einem Gesamtpreis den vorkaufsberechtigten Mieter über denjenigen Teil des Kaufpreises nicht zu informieren braucht, der nach § 467 auf denjenigen mitverkauften Gegenstand entfällt, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht (so aber OLG Celle, Urteil v. 1.11.2007, 2 U 139/07, ZMR 2008, 119).

Der Mieter muss gleichzeitig über sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden (BGH, Urteil v. 17.1.2003, V ZR 137/02, a. a. O.), wozu allein ein Hinweis auf die §§ 463 ff. nicht ausreicht. Die Unterrichtung über das Vorkaufsrecht muss sich auf Inhalt, Form und Frist für die Ausübung beziehen (Maciejewski, MM 1993, 94). Der Mieter muss darauf hingewiesen werden, dass er nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag und Unterrichtung über sein Vorkaufsrecht dieses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben kann, eine Belehrung, dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag zu den Bedingungen des – in Fotokopie übersandten – Kaufvertrages zustande kommt, ist nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 39; Schmidt, DWW 1994, 69; umstr.). Eine körperliche Verbindung der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrages mit der Unterrichtung über das Vorkaufsrecht ist nicht vorgeschrieben, aber empfehlenswert. Beide Erklärungen brauchen dem Mieter (den Mietern) auch nicht gleichzeitig zuzugehen, zeitlicher Zusammenhang reicht aus (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 38). Bei mehrere Mieter, müssen alle ohne schuldhaftes Zögern unterrichtet werden.

Rz. 15

Ist die Wohnung im sog Bauherrenmodell durch einen Zwischen-(Ver-)Mieter weitervermietet worden, so steht das Vorkaufsrecht nicht diesem Zwischen-(Ver-)Mieter zu, sondern dem Endmieter (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 35).

Bei mehreren Mietern steht das Recht allen Mietern gemeinschaftlich zu. Sie können daher nur alle zusammen das Vorkaufsrecht ausüben (vgl. näher Rn. 21).

Ist der Ehegatte, Lebenspartner, ein Familienangehöriger oder eine Person, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, nach Begründung von Wohnungseigentum gem. den § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 in das Mietverhältnis eingetreten, so steht diesem das Vorkaufsrecht zu (Schmidt-Futterer/Blank, § 577 Rn. 31). Tritt der Ehegatte oder Lebenspartner nach § 563 Abs. 1 nicht in das Mietverhältnis ein, so steht das Vorkaufsrecht den Kindern oder sonstigen Familienangehörigen und/oder denjenigen Personen zu, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten und in das Mietver...