Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 3.4.3 Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Rz. 22

Gemäß § 540 ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Berechtigung einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten kann daher zur fristlosen Kündigung nach § 543 berechtigen. Daneben besteht auch das Recht der fristgemäßen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1.

Kündigungsbegründend ist auf alle Fälle die längere Überlassung an einen Dritten, ohne dass der Mieter selbst noch die Möglichkeit hat, dessen Verhalten zu kontrollieren und zu beeinflussen.

Hinweis

Besucher

In Abgrenzung zur kündigungsbegründenden Gebrauchsüberlassung ist bloßer Besucher, wer den Mieter aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen aufsucht und sich in dessen Wohnung für eine vorübergehende Zeit aufhält, ohne hierfür ein Entgelt zu entrichten; ab einem Aufenthalt von 4 bis 6 Wochen spricht eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist (LG Hamburg, Urteil v. 3.11.2023, 311 S 25/23, WuM 2024,28).

IÜberlässt der ausziehende Bruder die gemietete Wohnung seiner Schwester zur Begründung eines eigenen Hausstands, ohne sich weiter um die Wohnung zu kümmern, so liegt ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Dritten vor, der den Vermieter zur fristgemäßen Kündigung berechtigt. Verlegt der Mieter berufsbedingt seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Stadt und lässt er lediglich seinen knapp volljährigen Sohn in der Wohnung zurück, so dürfte auch hier ein vertragswidriger Gebrauch vorliegen (LG Berlin, Urteil v. 7.6.2005, 65 S 364/04, juris).

Aber nicht jede längere Verweildauer außerhalb der Wohnung berechtigt den Vermieter zu der Annahme, der Mieter habe die Wohnung unerlaubt einem Dritten überlassen. Die Tatsache, dass ein Mieter die Wohnung nicht – oder nur selten – nutzt, ist ebenfalls kein Kündigungsgrund (LG Berlin, Urteil v. 5.1.2021, 63 S 19/20, GE 2021, 1003; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 5.12.2019, 107 C 224/19, ZMR 2020, 321).

Etwas anderes gilt nur bei Wohnungen mit Zweckbindung. Daher ist die nur gelegentliche Nutzung einer Wohnung eines gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmens durch den Mieter als Kündigungsgrund i. S. d. § 573 Abs. 1 angesehen worden (LG München I, Urteil v. 3.7.1991, 14 S 142/91, WuM 1992, 16 zu § 564b Abs. 1 BGB a. F.). Auch die Fehlbelegung der Sozialwohnung kann u. U. einen Kündigungsgrund darstellen.

Rz. 22a

Auch die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung der Mietsache an Touristen kann die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, grundsätzlich aber erst nach erfolgloser Abmahnung durch den Vermieter vor Ausspruch der Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 15.9.2020, 63 S 309/19, GE 2021, 250; LG Berlin, Beschluss v. 23.2.2018, 66 S 243/17, WuM 2018, 371; LG Berlin, Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16, WuM 2016, 55; a. A. LG München I, Beschluss v. 9.4.2018, 14 S 17192/17, ZMR 2018,770; LG Berlin, Beschluss v. 3.2.2015, 67 T 29/15, ZMR 2015, 303: auch ohne vorherige Abmahnung).

Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, 67 S 360/14, ZMR 2015, 300). Dies ist der Fall, wenn der Mieter aus der vorherigen Ablehnung eines Antrags auf Untervermietung durch den Vermieter entnehmen konnte, dass dieser erst recht nicht die tageweise Überlassung an Touristen dulden wird (AG Hamburg, Urteil v. 4.7.2018, 49 C 47/18, juris).

Die entgeltliche Überlassung an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters rechtfertigt jedoch dann nicht die Kündigung, wenn dem Vermieter seinerseits vor Ausspruch der Kündigung eine erhebliche Pflichtverletzung zur Last gefallen ist (LG Berlin, Urteil v. 3.7.2018, 67 S 20/18, ZMR 2018, 935).

Eine Überlassung, auch tageweise, von Zimmern an – bezahlende – Feriengäste ist nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt (BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13, ZMR 2014, 438; LG Berlin, Urteil v. 4.11.2015, 65 S 318/15, GE 2016, 67). Eine Untervermietung der Wohnung an Touristen ist daher regelmäßig selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Denn die Überlassung der Wohnung an Touristen (oder einen vergleichbaren Personenkreis) unterscheidet sich von einer gewöhnlichen – auf gewisse Dauer angelegten – Untervermietung (AG München, Urteil v. 20.12.2018, 473 C 17391/18, ZMR 2019, 691; AG München, Urteil v. 19.11.2015, 432 C 8687/15, ZMR 2016, 467).

Rz. 22b

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung dann nicht vorliegt, wenn bereits im Mietvertrag die Untervermietung gestattet ist. Dabei dürfte zwischen der Formulierung "Untervermietung ist gestattet" und der Bestimmung "Der Mieter ist berechtigt, einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen" zu unterscheiden sein.

Bei der Klausel "Untervermietung ist gestattet" darf der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten weitervermieten, ohne seinerseits ...