Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 6 Unwirksamkeit gem. § 5 WiStG

Rz. 18

Die Staffelmiete darf – wie alle Mieten – die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 % übersteigen (§ 5 WiStG – OLG Hamburg, Urteil v. 13.1.2000, 4 U 1122/99, GE 2000, 277; LG Berlin, Urteil v. 29.1.1998, 62 S 306/97, NZM 1998, 1000; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 72 ff.). Bei der Überprüfung einer Mietvereinbarung nach § 5 WiStG sind nämlich auch nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Da die Staffelmietvereinbarung nunmehr zeitlich nicht begrenzt ist, kann die im Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung zulässige Staffelmiete wegen Sinkens der ortsüblichen Vergleichsmiete diese zu einem späteren Zeitpunkt um mehr als 20 % übersteigen. Dadurch wird die Staffelmiete aber nicht rückwirkend auf den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Der Mieter kann Rückzahlung der aufgrund der Staffelmietvereinbarung gezahlten Miete nur insoweit verlangen (§§ 812, 134), als in dem jeweiligen Zeitraum die Staffelmiete mehr als 20 % bzw. 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag (BGH, NJW 1984, 68; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 77). Überschreitet eine Staffelmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 %, werden dadurch auch nicht automatisch die folgenden Staffeln auf den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die folgenden Staffeln bleiben vielmehr zunächst wirksam, bis feststeht, dass auch sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen (OLG Hamburg, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Börstighaus, § 557a Rn. 77). Auch eine Abhängigkeit der folgenden Staffeln von der Herabsetzung der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigenden Staffel auf die preisrechtlich zulässige Miete dahingehend, dass die weiteren Staffeln anteilig (prozentual) herabzusetzen sind, kann nicht angenommen werden. Denn die Teilunwirksamkeit kann nur jeweils diejenige Staffel betreffen, die gegen § 5 WiStG verstößt. Die folgenden Staffeln bleiben davon unberührt, selbst wenn sich jetzt höhere Steigerungsbeträge ergeben, als bei Wirksamkeit der vorherigen Staffel begründet gewesen wären (Beispiel: 1. Staffel 900 EUR, nächste Staffel 990 EUR, dritte Staffel 1 089 EUR, vierte Staffel 1 197,90 EUR usw., also prozentuale Steigerung von 10 % pro Jahr – Teilunwirksamkeit der ersten Staffel mit der Folge der Herabsetzung auf 800 EUR – davon bleiben die folgenden Staffeln so lange unberührt, wie sie nicht selbst gegen § 5 WiStG verstoßen, auch wenn der Sprung von der ersten zur zweiten Staffel nunmehr (990 EUR ./. 800 EUR = 190 EUR, also 23,75 % beträgt).

Ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel nach § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG, wenn die vereinbarte Miete zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war (KG, RE v. 1.2.2001, 8 RE-Miet 10411/00, GE 2001, 343; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 81. Ist im laufenden Mietverhältnis eine nach § 5 WiStG i.V.m. § 134 BGB teilnichtige Mietvereinbarung durch Ansteigen der ortsüblichen Miete teilweise geheilt worden, und sinkt die ortsübliche Miete nachträglich soweit, dass die dann geltende Miete die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, so ist der Vermieter weder verpflichtet, die Miete bis zur Wesentlichkeitsgrenze zu senken, noch die darüber hinausgehende, bereits vereinnahmte Miete dem Mieter zurückzuzahlen.

Bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals "eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG) ist grundsätzlich auf den Teilmarkt der Wohnungen mit denjenigen Ausstattungen abzustellen, zu dem die Wohnung gehört.

Räumlich ist auf das gesamte Gebiet der Stadtgemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet (BGH, Urteil v. 13.4.2005, VIII ZR 44/04, GE 2005, 790). Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 56/04, WuM 2006, 161).

Hinweis

Bei der Beurteilung des Tatbestandsmerkmals der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen kommt es nicht allein auf die allgemeine Knappheitssituation am Wohnungsmarkt (Mangellage), sondern auch auf die individuelle Situation des Mieters an (LG Köln, Urteil v. 5.12.2000, 12 S 160/00, GE 2001, 627).

Der Mieter muss darlegen und ggf. beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos blieben und dass er mangels Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war (BGH, Urteil v. 28.1.2004, VIII ZR 190/03, GE 2004, 540; OLG Braunschweig, Beschluss [negativer RE] v. 21.10.1999, 1 RE-Miet 3/99, GE 2000, 408).

Ist in einem Wohnraummietvertrag infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren R...