Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 4.2 Staffel

Rz. 11

Die Staffelmietvereinbarung muss mindestens zwei verschiedene Mietstufen enthalten, wobei die zweite Stufe höher sein kann als die erste. Es genügt, wenn neben der Anfangsmiete nur eine weitere Mieterhöhung bei Vertragsschluss vereinbart wird (BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, WuM 2006,102; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 45). Jedoch können auch fallende Staffeln vereinbart werden, jedoch nur bei Einhaltung der Regelungen in § 557a (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 20). Eine Vereinbarung, wonach bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Miete zu zahlen ist und dann einmalig eine Erhöhung um einen bestimmten Betrag eintritt, ist jedoch keine zulässige Staffelmietvereinbarung, weil es an der Begrenzung der Mieterhöhung fehlt.

In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Diese Regelung entspricht derjenigen des bis zum 1.9.2001 geltenden § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG. Bis zur Neuregelung des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz musste die jeweilige – erhöhte – Miete betragsmäßig ausgewiesen sein (OLG Braunschweig, RE v. 29.3.1985, WuM 1985, 213). Prozentuale Angaben oder die bloße Angabe der Erhöhungsbeträge reichten nicht aus (OLG Braunschweig, a. a. O., OLG Karlsruhe, GE 1989, 1271; LG Berlin, WuM 1992, 198; LG Bonn, WuM 1992, 198). Nach der von § 557a Abs. 1 2. Halbsatz übernommenen Fassung des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG reichen die Angabe des jeweiligen Erhöhungsbetrags oder die der (erhöhten) Miete aus. Prozentangaben entsprechen nach wie vor nicht dem Gesetz (Begründung zum RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 53; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 13.2.2019, 24 C 220/18, ZMR 2019, 511; AG Hamburg-St. Georg, WuM 2010, 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 37). Vor dem 1.9.1993 getroffene Staffelmietvereinbarungen, in denen allein die Erhöhungsbeträge angegeben waren, bleiben weiterhin unwirksam (LG Berlin, GE 1996, 471; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 39; Blank, WuM 1993, 503 [509]; Müther, WuM 1996, 391; str.).

Rz. 12

Mietbestandteile, die durch die Staffelmietvereinbarung nicht geändert werden – wie z. B. Betriebskostenvorschüsse oder der Pauschalbetrag für Betriebskosten neben der Grundmiete, Stellplatz- oder Garagenmieten – brauchen nicht angegeben zu werden (LG Berlin, GE 1992, 381; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 32), da während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung bei einer Bruttomiete auch eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen ist (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 1.11.2006, 8 C 140/06, GE 2007, 59).

Hinweis

Nicht zulässig ist es, die Staffelsätze der noch auszuhandelnden Vereinbarung der Parteien zu überlassen. Ebenso wenig zulässig ist es, die Erhöhung um oder auf bestimmte angegebene Staffelsätze zu kombinieren mit der Einhaltung von bestimmten Indexzahlen. Denn § 557a und § 557b schließen sich für Mietvereinbarungen für dieselbe Zeit aus.

Rz. 13

Die einzelnen Staffeln sind für bestimmte Zeiträume – mindestens ein Jahr – zu vereinbaren, d. h., für jede einzelne Staffel ist ein genaues Datum anzugeben (zweckmäßigerweise der Anfang eines Kalendermonats). Die Bestimmbarkeit des Datums, so z. B. die Vereinbarung, dass die Miete, die ab einem bestimmten Tag gelten soll, sich jeweils nach einem Jahr um einen bestimmten Betrag erhöhen soll, dürfte nicht ausreichen (a. A. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 43; Barthelmess, § 10 MHG Rn. 62; Schmid, BLGBW 1983, 65).

Rz. 14

Zu dem in der Staffelmietvereinbarung bezeichneten Datum erhöht sich die Miete automatisch, ohne Erhöhungserklärung des Vermieters. Zahlt der Mieter die vereinbarte (erhöhte) Miete nicht, so kann der Vermieter direkt auf Zahlung klagen, ohne den Mieter vorher mahnen zu müssen. Auch eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m § 569 Abs. 3 Nr. 1) oder eine fristgemäße Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1) wegen Zahlungsverzugs kommt in Betracht. Die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 gilt nicht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 49). Zahlungsverzug tritt auch insoweit ohne weitere Mahnung ein (Emmerich, NZM 2001,690). die durch die Vereinbarung des bestimmten Termins ersetzt wird, von dem an die erhöhte Miete zu zahlen ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1).

Auch wenn der Vermieter die Mieterhöhung längere Zeit nicht geltend macht, verwirkt er nicht allein deswegen seinen Mietzahlungsanspruch (KG, Urteil v. 2.6.2003, 12 U 320/01, ZMR 2004, 577; a. A. LG München I, Urteil v. 17.4.2002, 14 S 17420/01, GE 2003, 809; Artz in MünchKomm, § 557a Rn. 9). Zahlt der Mieter mehr als zehn Jahre lang vom Vermieter unbeanstandet einen Gesamtbetrag für Miete und Nebenkosten, der nicht in voller Höhe dem vereinbarten Staffelbetrag entspricht, so kann daraus nicht auf eine Absenkung des Anteils der vereinbarten Nebenkosten geschlossen werden (AG Saarbrücken, Urteil v. 28.9.2012, 122 C 77/12, WuM 2012, 617). Anders kann es sein, wenn der Vermieter über eine Einzugs – oder Abbuchungsermächtigung ...