AG Saarbrücken Urteil vom 28.09.2012 - 122 C 77/12 (14)

Tenor

• 1.

  Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag von 36,29 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.03.2012 zu zahlen.

• 2.

  Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

• 3.

  Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

• 4.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Es wird dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil gegen ihn vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweiligen Vollstreckungsgläubiger seinerseits Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über rückständige Mietnebenkosten für das Jahr 2010.

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte Mieterin der im Eigentum der Kläger stehenden Wohnung in dexxx 66115 Saarbrücken.

Der Mietvertrag regelte für die Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen folgendes:

Zunächst sollte die Kaltmiete 732,- DM und die Nebenkostenvorauszahlung 120,-DM betragen.

Für die Kaltmiete war eine Staffelmiete vereinbart, nach der ab dem 01.12.1999 747,- DM, ab dem 01.12.2000 762,- DM, ab dem 01.12.2001 777,- DM und ab den 01.12.2002 793,- DM gezahlt werden sollten.

Die Beklagte zahlt seit mehr als 10 Jahren eine monatliche Gesamtsumme von 450,96 Euro. Aus dem Jahr 2004 datiert eine Bescheinigung des Vermieters zur Vorlage an die Sozialbehörden, die diese Gesamtsumme aufweist und den Nebenkostenanteil mit 61,36 Euro (entspricht 120,- DM) angibt (Bl. 26 d.A.).

Von 2003 bis 2010 wurden keine Nebenkostenabrechnungen erstellt, die Kläger haben unbeanstandet die monatliche Gesamtsumme von 450,96 Euro angenommen.

Für das Jahr 2010 ist die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung erstellt worden (Bl. 13 d.A.). Diese beinhaltet die Position "Heizung und Wasser", zu der ausgeführt wird, dass eine Gesamtsumme von 30.358,18 Euro abgefallen sei und von der Beklagten 722,60 Euro zu zahlen seien. Als Verteilungsmaßstab wird auf Fremdabrechnung verwiesen. Bis zum 31.12.2011 wurde keine Abrechnung vorgelegt, in der der Verteilungsmaßstab dieser Position enthalten war. Die Abrechnung beinhaltet zudem die Position "sonstige Kosten umlagefähig" mit 9,80 Euro.

Wegen der übrigen Positionen wird auf die Abrechnung verwiesen. Zu ihrem Additionsergebnis wird in den Entscheidungsgründen weiters ausgeführt werden.

Die Kläger vertreten die Auffassung,

dass ihnen Nebenkostennachzahlungen in Höhe von 1.828,42 Euro zustehen. Dabei gehen sie davon aus, dass die Kosten für Heizung und Wasser formal ordnungsgemäß abgerechnet wären und legen monatliche Vorauszahlungen von 45,37 Euro zu Grunde. Sie vertreten bei letzteren die Rechtsauffassung, dass die Staffelmiete derart fortgewirkt hätte, dass die Nebenkostenvorauszahlungsanteile sich gesenkt hätten, da die Gesamtzahlungssumme gleichgeblieben ist. Weiterhin gehen sie davon aus, dass das Rechenergebnis der Abrechnung 2010 1.828,42 Euro ergäbe.

Sie beantragen:

die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag von 1.828,42 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.545,20 Euro seit dem 02.12.2011 und 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus 283,22 Euro ab Zustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt:

Klageabweisung.

Sie erhebt den Präklusionseinwand bzgl. der Position "Heizung und Wasser".

Das Gericht hat den Zeugen Deutscher zu der Frage der Aufteilung des monatlichen Gesamtmietzinses auf Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung vernommen und den Kläger zu 1) hierzu informatorisch angehört.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die Sitzungsprotokolle verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in Höhe von 36,29 Euro begründet, im Übrigen unbegründet.

Den Klägern steht grundsätzlich ein Anspruch auf Betriebskostenerstattung durch die Beklagte aus §§ 535, 556 Abs. 1 S. 1 BGB zu, da mietvertraglich eine Betriebskostenübernahme durch die Beklagte vereinbart ist.

Für das Jahr 2010 stehen den Klägern der Höhe nach aber lediglich weitere Ansprüche in Höhe von 36,29 Euro über die Betriebskostenvorauszahlungen hinaus zu.

Zunächst beruhen Teile der Forderungen der Kläger auf einem Additionsfehler. Die Summe der als auf den Mieter umlegbar bezeichneten Positionen der Nebenkostenabrechung 2010 ergibt 1.505,01 Euro und nicht 1.828,42 Euro, wie von den Kläger berechnet. Es wird insoweit wegen der Einzelsummen auf Blatt 13 der Akte verwiesen.

Eine Position "sonstige Kosten umlagefähig" ist weder konkret noch nachprüfbar. Es ist weder für den Mieter, noch für das Gericht zu sehen, was sich dahinter verbergen soll, somit ist hier nicht von einer formal ordnungsgemäßen Position im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB auszugehen, die ausgewiesenen 9,80 Euro sind daher nicht geschuldet und in Abzug zu bringen.

Es verbleiben damit 1.495,21 Euro.

Hiervon sind aber die 722,60 Euro für "Heizung und Wasser" abzuziehen, weil diese Position nicht formal ordnungsgemäß abgerechnet ist und die Vermieter mit Ablauf von 12 Monaten na...