Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

1 Unwirksame Vereinbarungen/Bereicherungsansprüche des Mieters

1.1 Unwirksame Vereinbarungen

Rz. 1

Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt.

Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 ergeben, mithin nach der in dem vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 22168). War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2 auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (AG Hamburg, Urteil v. 24.11.2023, 49 C 235/23, BeckRS 2023, 33379).

Hinweis

Mietpreisabreden in der Regel bis zur Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1) oder in Höhe von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 566d Abs. 1) zum Zeitpunkt des Mietbeginns bleiben wirksam.

Nur Abreden darüber hinaus sind unwirksam (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 7). Klagt der Vermieter auf Zahlung, kann sich der Mieter auch für Zeiträume für die Vergangenheit unabhängig von einer Rüge auf die Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede berufen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 10). Waren die §§ 556d ff. zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses verfassungsgemäß und landesrechtlich wirksam in Vollzug gesetzt, bleibt es im Falle der Preisrechtswidrigkeit der ursprünglichen Mietzinsabrede gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 2, 556d Abs. 1, Abs. 2 bei deren teilweiser Unwirksamkeit, auch wenn sich die §§ 556d ff. zu einem späteren Zeitpunkt als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten (LG Berlin Urteil v. 22.8.2023, 67 S 79/23, BeckRS 2023, 21601).

1.2 Bereicherungsansprüche des Mieters

Rz. 2

Soweit die mietvertragliche Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e verstößt, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff.).

Hinweis

Gemäß § 556g Abs. 2 besteht der Bereicherungsanspruch des Mieters nur dann, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter qualifiziert gerügt hat und die Miete nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist.

Der Bereicherungsanspruch ist also beschränkt auf die nach erfolgter Rüge zukünftig fällig werdenden Mieten (Fleindl, WuM 2015,212). Da gem. § 556g Satz 4 §§ 814 und 817 ausgeschlossen sind, kann der Mieter den die höchst zulässige Miete übersteigenden Betrag selbst dann zurückfordern kann, wenn er Kenntnis davon hatte, dass er zur Leistung nicht verpflichtet ist oder gar von sich aus dem Vermieter die Zahlung der überhöhten Miete angeboten hat, um die Wohnung zu bekommen (Fleindl, WuM 2015,212; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 15; Blank, WuM 2014, 641).

1.3 Auskunftspflicht des Vermieters

1.3.1 Allgemeines

Rz. 3

Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonnen haben, fallen nicht unter § 556g; insoweit ist auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Vertragsschlusses abzustellen (BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556g Rn. 12). Eine entsprechende Erklärung hat – ebenso wie sämtliche Erklärungen in § 556g – in Textform gem. § 126b zu erfolgen; einen Verstoß gegen das Textformerfordernis des § 556g Abs. 4 kann der Vermieter mit Wirkung für die Zukunft nachholen. Hat der Vermieter den Mieter gar nicht informiert oder die Information nicht bewiesen, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information wieder auf die Ausnahme berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht überhaupt nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %).

1.3.2 Information über die Vormiete (Abs. 1a Satz 1 Nr. 1)

Rz. 4

Möchte der Vermieter sich hinsichtlich der Zulässigkeit der Miethöhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später, z. B. bei einer Rüge des Mieters, auf die Vormiete berufen, muss er dem Mieter die Höhe der Vormiete mitteilen. Persönliche personenbezogene Daten zum Vormieter müssen nicht mitgeteilt werden, der Mieter kann aber insoweit Auskunft nach § 556g Abs. 3 verlangen (vgl. BT-Drs. 18/3121, 33 f.). Will oder kann der Vermieter sich nicht auf einen Ausnahmetatbestand berufen, entfällt die Pflicht zur Mitteilung; in diesen Fällen richtet sich die Zulässigkeit der geforderten Miete nach § 556d Abs. 1.

1.3.3 Überschreitung der zulässigen Miete bei Modernisierungen (Abs. 1a Satz 1 Nr. 2)

Rz. 5

Der Vermieter muss bei Vertragsschluss angeben, dass und wann in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nähere detaillierte Informationen zu Art und Umfang der Modernisierung sind insoweit nicht erforderlich, sondern müssen erst auf ein Auskunftsverlangen nach § 556d Abs. 3 erteilt werden.

1.3.4 Überschreitung der zulässigen Miete bei Vermietung nach dem 1.10.2014 (Abs. 1a Satz 1 Nr. 3)

Rz. 6

Achtung

Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nut...