Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556f Ausnahmen / 1.1 Neubauwohnung

Rz. 1

Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 gilt nur für die einzelne Wohnung. Unter einer Wohnung wird "ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht" verstanden (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 127/14, NZM 2015, 452). Zudem muss es sich um einen Neubau handeln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556f Rn. 5). Dabei handelt es sich um Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 WoFG) und um die dauerhafte Nutzbarkeitsmachung eines Gebäudes zu Wohnzwecken durch Beseitigung von Schäden unter wesentlichem Bauaufwand (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG). Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht; in die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i. S. d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220). Schließlich zählt dazu die unter wesentlichem Bauaufwand erfolgte Schaffung von Wohnraum durch Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden als Neubau (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 WoFG), wobei auch hier als wesentlicher Bauaufwand derjenige anzusetzen ist, der (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, a. a. O.); die Neubaukosten dürfen von Tatrichter aufgrund der statistischen Erhebungen des regionalen Bauhandwerks geschätzt werden.