Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556e Berücksichtigung der Vor ... / 2 Absatz 2 Berücksichtigung einer Modernisierung

2.1 Modernisierungsmaßnahmen

Rz. 4

Unter den in § 556e Abs.2 aufgeführten Maßnahmen sind sämtliche in § 555b aufgeführten Maßnahmen zu verstehen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2015, 245; BGH, Urteil v. 3.3.2004, VIII ZR 149/03, GE 2004, 620). Hat der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme bereits eine vollständige Mieterhöhung gem. § 559 vorgenommen, kann er bei der Neuvermietung wählen, ob er gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 die erhöhte Miete als Vormiete geltend macht oder er gem. § 556d Abs. 1 vorgeht, indem er die ortsübliche Miete für den modernisierten Wohnraum um 10 % erhöht (BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556e Rn. 25).

2.2 Dreijahreszeitraum

Rz. 5

Für den Dreijahreszeitraum, in dem die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, genügt es, dass das Ende der Bauarbeiten in den Dreijahreszeitraum fällt (so Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 55).

Hinweis

Berechnung der Dreijahresfrist

Die Dreijahresfrist ist vom Beginn des Mietverhältnisses an rückwärts zuermitteln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 53).

2.3 Beschränkung der Miete bei Verstoß

Rz. 6

War die geschuldete Vormiete tatsächlich geringer oder die Modernisierung tatsächlich länger als drei Jahre her – und verstößt die mit dem Neumieter vereinbarte Miete gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1, kann der Mieter seine Zahlungen an den Vermieter hinsichtlich der zukünftig fällig werdenden Mieten auf den höchstzulässigen Teil der Vereinbarung beschränken (BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556e Rn. 31).