Kinne/Schach/Bieber, BGB § 559 Mieterhöhung bei Modernisierung

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 559 in der Fassung des Mietrechtänderungsgesetzes 2013 gleicht sich vom Sprachgebrauch her der Modernisierungsregelung nach § 555b an. In der Regelung in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes 2001 war von baulichen Maßnahmen die Rede. Auch dabei handelte es sich um Modernisierungsmaßnahmen. Der Begriff der Nachhaltigkeit steht jetzt nicht mehr in § 559, sondern jetzt in § 555b. Ansonsten nimmt die neue Regelung bisher ergangene Rechtsprechung des BGH auf, erweitert diese aber auch noch.

2 Modernisierung – Abs. 1

Rz. 2

Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt). Diese dienen allein Klima-und energiepolitischen Zielen und weisen keinen engeren Bezug zur Mietsache auf. Der Mieter hat sie daher im Allgemeininteresse zu dulden, darf jedoch nicht zu ihrer Finanzierung herangezogen werden. Wie nach bisherigem Recht berechtigen auch die unter Nr. 7 fallenden Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums nicht zur Mieterhöhung. § 559 Abs. 2 Erhaltungsmaßnahmen Abs. 2 regelt, dass Erhaltungskosten von vornherein nicht zu dem Modernisierungskosten zu rechnen sind. Sie sind da hier den Vermieter zu ermitteln und anteilig von den Gesamtkosten abzuziehen, wenn eine Modernisierungsmaßnahme zugleich auch der Erhaltung der Mietsache dient. Die Abgrenzung von Instandhaltungskosten entspricht der bislang geltenden Rechtslage (BGH, Urteil v. 17.5.2001, III ZR 283/00, Juris, Rn. 12, GE 2001, 918 = WuM 2001, 398), war jedoch nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Die Bestimmung stellt zugleich klar, dass – soweit erforderlich – eine Schätzung genügt. Damit sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werden, der häufig ohnehin nur im Wege einer Schätzung zu ermitteln ist. Vor dem Hintergrund, dass es sich bereits bei der Modernisierungsmieterhöhung nach Abs. 1 von jährlich 11 % der Kosten um eine pauschalierende Vorgehensweise handelt, wäre es nämlich unangemessen, bei der Berechnung des Kostenanteils, der auf die zugleich mit der Modernisierung erledigten Erhaltungsmaßnahmen entfällt, allzu strenge Anforderungen zu stellen.

3 § 559 Abs. 3

Rz. 3

Die Regelung entspricht dem bisherigen § 559 Abs. 2 mit geringfügigen sprachlichen Anpassungen im Hinblick auf § 555b.

4 § 559 Abs. 4 Härtefallregelung

Rz. 4

Der Härteeinwand, der bisher in § 554 geregelt war, ist durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 umgestaltet worden und befindet sich zweigeteilt in § 555d und in § 559 Abs. 4. Aus BT 17/10485: § 555d Abs. 1 bestimmt, dass Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. Abs. 2 regelt, unter welchen Voraussetzungen sich der Mieter auf eine nicht zu rechtfertigende Härte berufen und damit den Duldungsanspruch des Vermieters abwehren kann. Abs. 3 schafft eine neue Frist für die Berücksichtigung von Umständen, die eine Härte im Sinne des Abs. 2 (§ 554 Abs. 2 a. F.) oder des 559 Abs. 4 begründen: Abs. 3 Satz 1 verpflichtet den Mieter, seine Gründe rechtzeitig mitzuteilen, damit der Vermieter sich hierauf einstellen kann und so für die Durchführung des Bauvorhabens Planungssicherheit er hält. Nach Abs. 3 Satz 2 kommt dies dem Vermieter aber nur bei ordnungsgemäßer Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme zugute. Die bislang in § 554 Abs. 2 Satz 3 a. F. enthaltenen Abwägungsgründe entfallen im Gesetzestext, um die Norm sprachlich zu straffen. In der Sache sind sie wie bislang bei der gebotenen Abwägung zu berücksichtigen. Neben den Interessen von Mieter, Vermieter und anderen Mietern sind nunmehr auch Belange des Klimaschutzes und der Energie Einsparung zu berücksichtigen. Diese konnten bei der Beurteilung einer nicht zu rechtfertigenden Härte bislang keine Berücksichtigung finden. Satz 2 bestimmt in Abweichung zur geltenden Rechtslage, dass aus der angekündigten Mieterhöhung resultierende Härten nicht mehr bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht berücksichtigungsfähig sind, sondern erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zum Tragen kommen. Dies führt zu einer Zweiteilung der Härtefallprüfung: Wirtschaftlichen Härten wird erst bei der Mieterhöhung Rechnung getragen, während bei der Duldung der Maßnahme die sonstigen, eher personalen Härtegründe zu berücksichtigen sind. Damit erlangt der Vermieter insbesondere bei den besonders wichtigen energetischen Modernisierungen weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit, während zugleich die wirtschaftlichen Interessen des Mieters vollumfänglich gewahrt bleiben. Die Neuregelung gilt allerdings für alle Modernisierungsmaßnahmen, weil ein Sonderregime nur für energetische Modernisierungen nicht praktikabel wäre. Der Vermieter kann nach allgemeinem Prozessrecht jedoch auch Feststellungsklage erheben, um im Streitfall vor Ausführung der Modernisie...