Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.25 Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

Rz. 210

§ 2 Nr. 16 BetrKV

Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

Darunter fallen die Kosten einer allen Mietern des Hauses oder der Wirtschaftseinheit zugänglichen Wascheinrichtung, in der zumindest eine Waschmaschine zur Verfügung stehen muss; ob daneben auch eine Wäscheschleuder, Trockengerät oder eine Bügelmaschine genutzt werden kann, ist unerheblich. Sind auch Wäscheschleudern, Trockengeräte und Bügelmaschinen nutzbar, so sind auch die dafür entstehenden Kosten umlegbar, was durch die Neufassung der Nr. 16 klargestellt worden ist (AG Bad Schwalbach Urteil v. 18.12.2018, 3 C 776/17, ZMR 2019, 409; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 294Langenberg, NZM 2004, 41, 47).

Rz. 211

Die Kosten des Betriebsstroms der Einrichtungen der Wäschepflege sind in der Betriebskostenabrechnung unter Nr. 16 getrennt von den übrigen Stromkosten auszuweisen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 220c; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 18). Die Stromkosten können geschätzt werden. Eine Erfassung durch gesonderten Stromzähler ist nicht erforderlich (a. A. Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 197). Die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen für die Wäschepflege sind dagegen in der Betriebskostenabrechnung unter Nr. 16 nicht gesondert auszuweisen, wenn die entsprechenden Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden und als Hauswartskosten angesetzt werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 197; ders., NZM 2004, 41, 47). Das ergibt sich aus der Neufassung der Nr. 14 Satz 2 des § 2 BetrKV, wonach außer den Kosten der Nr. 2–10 auch die Kosten für Arbeitsleistungen gem. Nr. 16 nicht (gesondert) angesetzt werden dürfen, wenn sie vom Hauswart erbracht werden. Die Kosten der Wasserversorgung dürfen ebenfalls nur dann unter Nr. 16 als Kosten der Einrichtungen zur Wäschepflege umgelegt werden, wenn sie nicht schon nach § 2 Nr. 2 BetrKV angesetzt worden sind (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 294); der Ansatz nach § 2 Nr. 2 BetrKV setzt voraus, dass sie gesondert erfasst werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 197). Reparaturkosten sind nicht als Betriebskosten umlegbar; für preisgebundene (öffentlich geförderte) Sozialwohnungen wird der Reparaturkostenanteil durch die Instandhaltungspauschalen gem. § 25 Abs. 1 Satz 2 NMV erfasst. Die Kosten der Reinigung der Waschküche sind bei unentgeltlicher Nutzungsmöglichkeit durch alle Mieter nicht als Kosten der Einrichtungen zur Wäschepflege, sondern lediglich als Kosten der Hausreinigung oder als Kosten des Hauswarts anzusetzen, falls dieser die Reinigung der Waschküche durchführt (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 197). Instandhaltungskosten und Reparaturkosten dürfen nicht als Betriebskosten der Einrichtungen zur Wäschepflege umgelegt werden; sind Instandhaltung und/oder Reparatur in einem Vollwartungsvertrag enthalten, müssen die entsprechenden Kosten aus dem Vollwartungsvertrag herausgerechnet werden. Die Kosten der Um- und Abrechnung zwecks Verteilung der Kosten der Einrichtungen zur Wäschepflege nach dem tatsächlichen Gebrauch sind ebenfalls nicht umlagefähig (AG Mülheim/Ruhr, Urteil v. 30.3.2001, 10 C 309,99, WuM 2000, 424; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 295).

Rz. 212

Die Kosten der Einrichtungen zur Wäschepflege dürfen nur dann auf alle Mieter der Abrechnungseinheit umgelegt werden, wenn sie allen Mietern ohne Zuzahlung zur Verfügung steht. Im Übrigen dürfen sie nur auf die jeweiligen Benutzer dieser Einrichtung umgelegt werden, wobei dem Gebrauch Rechnung zu tragen ist (Vorauszahlungen auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind unzulässig). Daher bietet sich eine Umlage der Kosten durch Münzautomaten oder Waschbons an. Die Kosten für die Münzen dürfen mangels abweichender Vereinbarung keine Amortisation, sondern lediglich die laufenden Kosten des Wassers und Betriebsstroms abdecken (AG Hamburg, Urteil v. 20.8.2003, 39A 56/03, WuM 2003, 565).

Steht die Einrichtung nur gegen Entgelt zur Verfügung, so sind ihre Kosten gesondert zu erfassen und von den auf alle Mieter umzulegenden Betriebskosten auszugliedern (LG Berlin, ZMR 2000, 532; LG Berlin, Beschluss v. 9.1.2012, 65 T 227/11, NZM 2013,121; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 296).

Fraglich ist, ob das Entgelt für einen Wasch-, Trocken- und Bügelvorgang auch nach den Amortisationskosten berechnet werden darf. Dies ist unproblematisch, wenn es vertraglich vereinbart ist. Fehlt dagegen eine Vereinbarung über die Umlage der Amortisationskosten als Teil des für die Benutzung der Einrichtungen zur Wäschepflege zu entrichtenden Entgelts, kann der Mieter davon ausgehen, dass das von ihm zu zahlende Entgelt nur zur Deckung der lauf...