Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.10 Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

Rz. 103

§ 2 Nr. 1 BetrKV

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.

Maßgeblich ist, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen. Das sind einmal die Grundsteuern (OLG Hamm, Urteil v. 26.4.2005, 7 U 48/04, MietRB 2005, 229; Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 9), die in voller Höhe an den Mieter der Eigentumswohnung, soweit sie für diese erhoben werden (LG Hamburg, Urteil v. 7.9.2010, 333 S 3/10, WuM 2011,23;LG Berlin, Urteil v. 1.11.2005, 65 S 195/05, WuM 2006, 34), direkt "weitergeleitet" werden dürfen (BGH, Urteil v. 17.4.2013, VIII ZR 252/12, GE 2013, 680; BGH, Beschluss v. 13.9.2011, VIII ZR 45/11, NZM 2012, 96); der Vermieter sollte aber klarstellen, dass es sich um allein für die an den Mieter vermietete Wohnungseigentumseinheit vom Finanzamt gesondert ausgewiesene Grundsteuer handelt (LG Berlin, Urteil v. 20.11.2013, 65 S 73/13, Juris). Zu den Grundsteuern gehören auch Zweitwohnungssteuern (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 3). Ferner sind auch Realkirchensteuern, Deichgebühren, Sielgebühren (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV, § 2 Anm. 3.3) Gebühren für Feuerstättenbescheide (AG Soest, Urteil v. 6.2.2013, 12 C 280/12, GE 2014, 129; Lützenkirchen, § 556 Rn. 68; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 274) sowie in den neuen Bundesländern die Abgeltungslast aufgrund der Hauszinssteuer (a. A. Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV, § 2 Anm. 3.3; vgl. dazu Hundertmark, ZOV 1994, 241) gem. § 2 Nr. 1 BetrKV als Betriebskosten umlegbar. Nicht dazu gehören jedoch Erschließungs- oder Anschlusskosten, die als Kosten von baulichen Maßnahmen – ggf. als gem. § 559 umlegbare Modernisierungskosten – zu qualifizieren sind (Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 11; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 3.4; Ruff, WuM 2016, 595 ff.). Personensteuern des Vermieters (vgl. dazu LG Landau, Urteil v. 3.7.2012, 1 S 30/12, ZMR 2013, 43: Ortskirchensteuer in Rheinland-Pfalz) werden ebenso wenig erfasst wie die Gewerbesteuer, selbst wenn das Mietwohngebäude Teil des Betriebsvermögens ist (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004; Heix, § 2 BetrKV Anm. 3). Soweit die öffentlichen Lasten zu einer anderen der in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskostenarten gehören (z. B. Schornsteinreinigung, Brandversicherungsprämien), sind sie unter dieser spezielleren Ziffer umzulegen.

Die Grundsteuererhöhung durch die Aufteilung der Mietobjekte in Wohn-/Teileigentum ist erst dann von dem Mieter zu tragen, wenn die von ihm gemietete Wohnung veräußert und der Erwerber eingetragen wird. Bis zum Verkauf der Wohnung schuldet der Mieter nur seinen Anteil an der ursprünglichen (nicht erhöhten) Grundsteuer, ab Eintragung des Erwerbers die diesem berechnete erhöhte Grundsteuer.

Die aufgrund des Ausbaus des Dachgeschosses erhöhte Grundsteuer ist auf alle Mietobjekte der Abrechnungseinheit zu verteilen, nicht nur auf die neu geschaffenen Wohnungen.

Wenn die "kalten" Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen (BGH, Urteil v. 31.5.2006, VIII ZR 159/05, GE 2006, 1030). Auch für die Grundsteuer einer vermieteten Eigentumswohnung kann die Wohnfläche als Umlagemaßstab vereinbart werden. Der Vermieter darf jedoch auch die von der Gemeinde erhobene Grundsteuer nach den auf die Eigentumswohnungen erlassenen Grundsteuerbescheiden direkt an den Mieter "durchreichen" (BGH, Urteil v.17.4.2013, VIII ZR 252/12, GE 2013, 680; BGH, Beschluss v. 13.9.2011, VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684; LG Berlin, Urteil v. 1.11.2005, 65 S 195/05, WuM 2006, 34).

Rz. 104

Soweit Grundsteuern für gemischt genutzte Objekte anfallen, müssen sie für die materielle Begründetheit der Nachforderung nach Wohn- und Gewerberäumen aufgeteilt werden, sofern unterschiedliche Hebesätze vorliegen (AG Urteil v. 31.5.2015, 213 C 116/14, WuM 2015, 428; AG Köln, Urteil v. 23.5.2006, 210 C 43/06, WuM 2006, 56; AG Erfurt, Urteil v. 3.5.2010,13 C 1373/09, WuM 2011, 564), die zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung des Wohnraummieters führen (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90; BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502).Diese erhebliche Mehrbelastung hat der Mieter darzulegen und zu beweisen (BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05, GE 2006, 1544). Falls der Mieter eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter dargelegt und bewiesen hat, hat die Aufteilung nach dem Steuermessbetrag zu erfolgen (LG Berlin, Urteil v. 27.10.2002, ZMR 2001, 11). Fraglich ist, ob der Vermieter sich bei einer nicht unerheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter bei der Umlage nach der Fläche darauf berufen kann, einen Grundsteuerbescheid ohne Aufteilung erhalten zu haben (so aber Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 3). Vielmehr kann er gerade dann die Grundsteuer entsprechend der Nutzf...